Je investícia do ďalšieho bytu výhodná?
Ahoj, len ma zaujíma názor nezainteresovaných... Som vydatá, 2deti , máme nový dom splácame hypotéku ešte ostáva cca 60k doplatit, zdedila som byt ktorý prenajimam, mám z neho zisk 400e mes z toho potom ešte daň ročná dole.. zvažujem že kúpim ešte 1 investičný byt tiež na prenájom.. prvý je bez hypotéky, prerobený, museli by sme však navýšiť hypo 100k na kúpu druhého, išli by ste do toho ? Ja počítam a stále mi vychádza že to je dobrá myšlienka, že ten prvý je taká istota že aj potiahne financne ten druhý keby náhodou nemám ľudí alebo čo., aj z prvého by išla doplatiť časť hypo, aj keď bude v prenájme podľa lokality a veľkosti viem ako idú byty, čiže cca 100e by išlo z prvého na druhu hypo. Ale vždy som v pluse 300e mesačne z prvého 🤔.. Len mám nejaký rešpekt s tou hypo navýšit alebo čo.. keby ho nekúpim mám aj 1 byt aj cca 4k ročne zisk za pár rokov celkom slušne , ale nechať prachy na účte viem že je blbosť keďže inflácia atď. Tak len kto má chuť napísať názor , možno mi pomôže v rozhodovaní 😀 dik
Stručné zhrnutie
- Investícia do ďalšieho investičného bytu často vyžaduje minimálne 20 % vlastných prostriedkov a finančnú rezervu na pokrytie hypotéky pri výpadku príjmu alebo pri neprenajatí; prenájom však môže čiastočne alebo kompletne pokrývať splátku hypotéky v dobrej lokalite.
- Hlavné riziká pri kúpe investičného bytu sú dlhodobé demografické trendy, možné zmeny dopytu (napr. návrat utečencov z Ukrajiny), vojnové alebo politické riziká a náklady na opravy/údržbu, ktoré môžu v priebehu rokov presiahnuť desaťtisíce eur.
- Alternatívy k ďalšiemu bytu uvádzané v diskusii zahŕňajú investovanie do ETF a indexových fondov cez služby ako Finax, Portu alebo XTB, zachovanie hotovosti s ohľadom na infláciu nie je odporúčané bez ďalšej investičnej stratégie.
Najčastejšie otázky
Q: Koľko vlastných prostriedkov obvykle treba na kúpu investičného bytu na hypotéku?
A: Banky často požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu investičnej nehnuteľnosti; viaceré komentáre v diskusii zdôraznili mať zároveň dostatočnú rezervu na platenie hypotéky pri výpadku príjmu.
Q: Aké sú bežné mesačné výnosy z 1-izbového prenájmu na Slovensku podľa diskusie?
A: Príklad v diskusii: dedičený 1‑izbový byt prinášal približne 400 € mesačne pred ročnou daňou; iné príspevky odhadovali prenájmy v BA okolo 800 € pre väčšie byty, pričom ceny a výnosy výrazne závisia od mesta a lokality.
Q: Má zmysel navýšiť hypotéku o 100 000 € na kúpu druhého bytu, ak už mám jeden bez hypotéky?
A: Diskusia odporúča posúdiť, či máte 20 % depozitum, dostatočnú rezervu na 1–2 mesiace bez nájomného a istotu dopytu v danej lokalite; niektorí odporúčajú ísť do toho, iní radia najprv splatiť existujúcu hypotéku alebo investovať inde.
Q: Aké lokality sú podľa diskutujúcich najvhodnejšie na investičný prenájom?
A: V diskusii sa uvádzali veľké mestá ako Bratislava, Košice a Žilina ako trhy s vyšším dopytom; niektoré návrhy tiež spomínali kúpu v zahraničí (Írsko, Španielsko) pre lepšiu likviditu a dopyt.
Q: Aké alternatívy k investícii do bytu odporúčali používatelia?
A: Alternatívy spomenuté v diskusii zahŕňajú ETF a indexové fondy cez Finax, Portu alebo XTB; menovali sa aj menšie podielové fondy a diverzifikácia cez realitné ETF pre globálnu expozíciu.
Q: Aké prevádzkové riziká treba pri investičnom byte očakávať?
A: Diskutujúci upozorňovali na možnosť neplatiacich nájomníkov, viacmesačné prázdne obdobia bez nájmu, pravidelné opravy (v diskusii niektoré názory spomínali opravy sto až desaťtisíc eur v závislosti od rozsahu) a daň z prenájmu.
Q: Je vhodné predčasne splatiť existujúcu hypotéku pred kúpou ďalšej nehnuteľnosti?
A: Názory sa líšili: časť používateľov odporúčala nesplácať predčasne pri výhodnom úroku a radšej využiť úver na investíciu, iní odporúčali znížiť zadlženie pred ďalším navýšením expozície.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mať minimálne 20 % vlastných prostriedkov a dostatočnú rezervu na pokrytie splátok pri výpadku príjmu je považované za kľúčové pred kúpou ďalšieho investičného bytu.
Sporné názory
- Možnosť investovať do ďalšieho bytu vs. investovať do ETF: niektorí doporučujú nehnuteľnosť ako konzervatívnu istotu, iní preferujú ETF/rovnomernú diverzifikáciu cez Finax/Portu/XTB.
- Predčasné splatenie starej hypotéky vs. navýšenie hypotéky na kúpu ďalšieho bytu: niektorí radia najprv splatiť starú hypotéku, iní radia využiť lacný úver a nerozptyľovať hotovosť.
Otvorené otázky
- Ako sa bude dopyt po nájmoch vyvíjať dlhodobo s ohľadom na demografiu a možné regulácie (vyššie dane z investičných nehnuteľností) ostáva nejasné.
- Do akej miery môže návrat utečencov z Ukrajiny alebo geopolitické riziká zmeniť lokálne trhy s prenájmami nie je jednoznačne zodpovedané.
Spomenuté značky a firmy
Finax, Portu, XTB, Jakub Vojčík, Štatistický úrad SR, Sociálna poisťovňa, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky,20 % vlastné prostriedky, fixácia úroku, predčasné splatenie, prenájom investičného bytu,1‑izbový byt,2‑izbový byt, novostavba, panelák, predaj bytu, ETF, realitné ETF, IAD, EIC, dane z prenájmu, nájomné byty
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Žilina, Praha, Južné Čechy, Írsko, Španielsko, Ukrajina, Brno, Robert Fico, Jakub Vojčík
Kup ak mas moznost...my idem dat po dlhej dobe do prenajmu byt a uvidime ako sa vyvinie situacia tento rok a buduci rok...
@guiseppinka tiež si toto myslím, že tie podmienky sú také že veľa ľudí bude len v tom podnájme, a ja hovorím o zapade veľké mesto nie niekde juh východ tu dopyt bude určite aj o 20r zas to není 200r dopredu
ja sa za pojim je lepsie predat ci prerpbit a do podnajmu? mam teraz dilemu tiez
@alenamihal ....150 000 a 60 000 je rozdiel.
@sasa1310 ...však ok.
Autorka,mi hypo nemáme.Byvame vo vlastnom.Mame spotrebak na 35 000 na tretinu vášho času.Ostavaju nám 4 roky.Mozno menej,keďže pravidelne dávame mimoriadne splátky.
@esmey ďakujem za názor , súhlasím, skôr som nechcela byt nemám dlho nejak som toto neriešila po smrti rodičov mala som v ňom rodinu, a som na rodičovskej dovolenke stále ale už mi tento rok končí tak spekulujem ..
@doriiis teraz by som mohla napísať ja tebe spotrebaaaak? Tak to radšej tu hypo po 300e ako vaše uroky. Ale samozrejme ak je na to príjem a ,, nevadí,, vám to nejako kľudne.. my sa tiež riadime podľa príjmu a aby aj žijeme niekde ideme atď nie všetko dávať na hypo .. ale vy ste potom aj iný štandard finančný 🙂
Na tvojom mieste by som spekulovala az v momente, keby som bola opat zamestnana a mala dostatocny prijem. Lebo dva prijmy su vzdy vacsia istota ako jeden. A ani v top lokalitach vo velkych mestach nie vzdy sa podari solidny najomnik, co Ti bude platit nacas, celu dobu a zarobis na tom.
@doriiis pri inflacii aka je, si stale s hypo v pluse. To, ze je na 25 rokov neznamena, ze ju musia platit 25 rokov
@nelca84 a este pokial nehnutelnost nie je zatazena inou hypo je dost podstatne. Aj tak moj nazor to nezmeni o par rokov im deti mozu zakyvat ze odchadzaju a dvom takmer seniorom ostanu na krku +2 byty, 2hypo, no neviem ja by som do toho nesla, samozrejme aj predat sa da nehnutelnost ale tak zdedeny dom urcite nebude v novostavbe takze hodnota kazdy rok bude klesat, rovnako aj keby kupili druhy v novostavbe hodnota nepojde tej konkretnej nehnutelnosti z dlhodobeho hladiska hore. A to ani nehovorim o nejakych necakanych vydavkoch alebo ako vyssie som spomenula stratu prace.
Urcite by som kupila. Mame ovela ovela vacsiu hypoteku, a kludne keby nam dali, vezmem dalsiu a kupim dalsi byt. Samozrejme v dobrom meste a na dobrom mieste! Ved v kazdom velkom meste je obrovsky dopyt po podnajmoch takze vacsinou sa ten byt sam splaca. A ak by sa nezvladalo, no tak sa byt preda a hypo vyplati. Takze pre mna argument "co ked pridete o pracu?" Je trochu nelogicky. Ak by som aj prisla o pracu a zazracne nenasla podnajomnikov, no tak sa byt preda a vyplati sa hypo.
@doriiis pre teba smiešna,pre nás nie. Ťažko pochopiť pre teba ?? Z našich príjmov, 2 malé deti, a chcieť aj ísť niekde výlet a 1x ročne more to takto vychádza a každý v okoli takto zije.. dik za názory pekný den
@lenkakravcova konečne tu niekto premýšľa a berie na zreteľ demografické údaje...(politiku do tohoto scenára radšej odignorujem)! Pre Autorku Ad 1/ nikto z nás nemá vešteckú guľu a netuší čo sa stane o hodinu... Ad 2/ najskôr povieš seba a nerieš deti, ktoré pravdepodobne ešte len plienkuješ... Advokát 3/ pravdepodobne nie si sociálny prípad, finančne ste na tom dobre a máš čo potrebuješ, tak nebuď hamižná,pretože sa život môže z minúty na minútu otočiť o 180 stupňov a máš na hrku prúser ako Brno... všetko čo ti teraz píšem myslím v dobrom! Užívaj život a nerieš blbosti...
@guiseppinka ..však to áno.
@sasa1310 ....to je pravda,ale pri predstave 40,50 ročných ľudí,čo majú ešte 10 rokov splácania pred sebou mi nie je všetko jedno.Ja by som to nechcela.Radsej vyťažiť najviac zo života,kým si pri sile ako sa pre 60 000 upisat do dôchodku.Ale to som ja.
Každý podľa seba.
Radšej by som zrýchlila.splacanie starej ak nemáte nízky úrok.este. ak je tam fajn úrok, fixácia ok, kúpte.. však predat môžete vždy... nepôjde to = predáte, príde nejaká rodinná kríza = predáte. Nemyslím, že stratíte na tom.
Nie som zastanca kupovavania nehnuteľnosti deťom, ale to je každého vec a ak to tak chcete, kľudne 😊 popravde u nás to skončilo tak, že starí rodicia nakoniec ziju od jesene do jari v byte. Kto vie, možno aj u vás sa môže situácia meniť.
@sasa1310 Len chudobou, fakt že originál chudobou podľa údajov Štatistického úradu SR bolo v roku 2023 na Slovensku trpí takmer 943-tisíc ľudí...
Potom máš cca 100 000 bezdomovcov, ktorí sa v tejto štatistike nenachádzajú.
Plus potom bežných miziňákov typu jednorodič je cca 150 000 a približne 500 000 je jednodôchodca, ktorí povedzme si na rovinu, tiež nebude boháč storočia.