Je investícia do ďalšieho bytu výhodná?
Ahoj, len ma zaujíma názor nezainteresovaných... Som vydatá, 2deti , máme nový dom splácame hypotéku ešte ostáva cca 60k doplatit, zdedila som byt ktorý prenajimam, mám z neho zisk 400e mes z toho potom ešte daň ročná dole.. zvažujem že kúpim ešte 1 investičný byt tiež na prenájom.. prvý je bez hypotéky, prerobený, museli by sme však navýšiť hypo 100k na kúpu druhého, išli by ste do toho ? Ja počítam a stále mi vychádza že to je dobrá myšlienka, že ten prvý je taká istota že aj potiahne financne ten druhý keby náhodou nemám ľudí alebo čo., aj z prvého by išla doplatiť časť hypo, aj keď bude v prenájme podľa lokality a veľkosti viem ako idú byty, čiže cca 100e by išlo z prvého na druhu hypo. Ale vždy som v pluse 300e mesačne z prvého 🤔.. Len mám nejaký rešpekt s tou hypo navýšit alebo čo.. keby ho nekúpim mám aj 1 byt aj cca 4k ročne zisk za pár rokov celkom slušne , ale nechať prachy na účte viem že je blbosť keďže inflácia atď. Tak len kto má chuť napísať názor , možno mi pomôže v rozhodovaní 😀 dik
Stručné zhrnutie
- Investícia do ďalšieho investičného bytu často vyžaduje minimálne 20 % vlastných prostriedkov a finančnú rezervu na pokrytie hypotéky pri výpadku príjmu alebo pri neprenajatí; prenájom však môže čiastočne alebo kompletne pokrývať splátku hypotéky v dobrej lokalite.
- Hlavné riziká pri kúpe investičného bytu sú dlhodobé demografické trendy, možné zmeny dopytu (napr. návrat utečencov z Ukrajiny), vojnové alebo politické riziká a náklady na opravy/údržbu, ktoré môžu v priebehu rokov presiahnuť desaťtisíce eur.
- Alternatívy k ďalšiemu bytu uvádzané v diskusii zahŕňajú investovanie do ETF a indexových fondov cez služby ako Finax, Portu alebo XTB, zachovanie hotovosti s ohľadom na infláciu nie je odporúčané bez ďalšej investičnej stratégie.
Najčastejšie otázky
Q: Koľko vlastných prostriedkov obvykle treba na kúpu investičného bytu na hypotéku?
A: Banky často požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu investičnej nehnuteľnosti; viaceré komentáre v diskusii zdôraznili mať zároveň dostatočnú rezervu na platenie hypotéky pri výpadku príjmu.
Q: Aké sú bežné mesačné výnosy z 1-izbového prenájmu na Slovensku podľa diskusie?
A: Príklad v diskusii: dedičený 1‑izbový byt prinášal približne 400 € mesačne pred ročnou daňou; iné príspevky odhadovali prenájmy v BA okolo 800 € pre väčšie byty, pričom ceny a výnosy výrazne závisia od mesta a lokality.
Q: Má zmysel navýšiť hypotéku o 100 000 € na kúpu druhého bytu, ak už mám jeden bez hypotéky?
A: Diskusia odporúča posúdiť, či máte 20 % depozitum, dostatočnú rezervu na 1–2 mesiace bez nájomného a istotu dopytu v danej lokalite; niektorí odporúčajú ísť do toho, iní radia najprv splatiť existujúcu hypotéku alebo investovať inde.
Q: Aké lokality sú podľa diskutujúcich najvhodnejšie na investičný prenájom?
A: V diskusii sa uvádzali veľké mestá ako Bratislava, Košice a Žilina ako trhy s vyšším dopytom; niektoré návrhy tiež spomínali kúpu v zahraničí (Írsko, Španielsko) pre lepšiu likviditu a dopyt.
Q: Aké alternatívy k investícii do bytu odporúčali používatelia?
A: Alternatívy spomenuté v diskusii zahŕňajú ETF a indexové fondy cez Finax, Portu alebo XTB; menovali sa aj menšie podielové fondy a diverzifikácia cez realitné ETF pre globálnu expozíciu.
Q: Aké prevádzkové riziká treba pri investičnom byte očakávať?
A: Diskutujúci upozorňovali na možnosť neplatiacich nájomníkov, viacmesačné prázdne obdobia bez nájmu, pravidelné opravy (v diskusii niektoré názory spomínali opravy sto až desaťtisíc eur v závislosti od rozsahu) a daň z prenájmu.
Q: Je vhodné predčasne splatiť existujúcu hypotéku pred kúpou ďalšej nehnuteľnosti?
A: Názory sa líšili: časť používateľov odporúčala nesplácať predčasne pri výhodnom úroku a radšej využiť úver na investíciu, iní odporúčali znížiť zadlženie pred ďalším navýšením expozície.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mať minimálne 20 % vlastných prostriedkov a dostatočnú rezervu na pokrytie splátok pri výpadku príjmu je považované za kľúčové pred kúpou ďalšieho investičného bytu.
Sporné názory
- Možnosť investovať do ďalšieho bytu vs. investovať do ETF: niektorí doporučujú nehnuteľnosť ako konzervatívnu istotu, iní preferujú ETF/rovnomernú diverzifikáciu cez Finax/Portu/XTB.
- Predčasné splatenie starej hypotéky vs. navýšenie hypotéky na kúpu ďalšieho bytu: niektorí radia najprv splatiť starú hypotéku, iní radia využiť lacný úver a nerozptyľovať hotovosť.
Otvorené otázky
- Ako sa bude dopyt po nájmoch vyvíjať dlhodobo s ohľadom na demografiu a možné regulácie (vyššie dane z investičných nehnuteľností) ostáva nejasné.
- Do akej miery môže návrat utečencov z Ukrajiny alebo geopolitické riziká zmeniť lokálne trhy s prenájmami nie je jednoznačne zodpovedané.
Spomenuté značky a firmy
Finax, Portu, XTB, Jakub Vojčík, Štatistický úrad SR, Sociálna poisťovňa, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky,20 % vlastné prostriedky, fixácia úroku, predčasné splatenie, prenájom investičného bytu,1‑izbový byt,2‑izbový byt, novostavba, panelák, predaj bytu, ETF, realitné ETF, IAD, EIC, dane z prenájmu, nájomné byty
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Žilina, Praha, Južné Čechy, Írsko, Španielsko, Ukrajina, Brno, Robert Fico, Jakub Vojčík
@lenkakravcova zaujimavy pohlad. myslis ze je lepsie potom dietatu radsej ''zanechat'' peniaze? lebo pochybujem ze ludia bezne podpisuju pred manzelsku zmluvu
Moj kolega z Prahy zije v dome mimo Prahu v takom "satelite" v rodinnom dome bez hypoteky. Zdedil v Prahe byt, na sidlisku, prenajimal ho 6 rokov. Ked mu odisli posledni podnajomnici, seriozny, co tam boli skoro cely cas a nevedel nikoho seriozneho zoznat pocas par mesiacov, tak byt predal. Kupil si byt v novostavbe, zobral si hypoteku a ma po 40-tke. Je to ale velky byt, kde oni ziju pocas tyzdna, ked potrebuju prespat v Prahe alebo maju skoro rano povinnosti. Tento byt ostane ich dcere, je prvacka na ZS. Okrem toho maju chalupu v juznych Cechach.
@nelca84 presne tak, stale tu citam o nutnosti mat 20 % uspor... ak niekto moze zalozit dve nehnutelnosti, tak ma tak vysoku hodnotu k dispozicii, tak netreba mat ziadne uspory.
Ja by som urcite na tvojom mieste nieco kupila, my tiez zvazujeme nieco kupit, u mna je vsak dilema, ze v akej krajine 🙂
Presne toto idem urobiť aj ja,idem si navýšiť hypo a kúpiť ďalší byt - možno casom zabezpeka na dôchodok,deti nemam
@bambulka79 čo mám riešiť seba ? Bol to príklad že pre deti, možno deti odidu do USA a byty sa predajú.. ako pises sama nikto nevie čo bude, každopádne sa ten byt volá investičný či už bude deti alebo ho predám ja o 20r.. to ze som hamizna, teda ty svojim deťom ak máš, dáš po 5k a žite? Berte 300k a snáď to prežijete.. práve kvôli našej situácii na SVK o tom uvažujem že lepšie tu už nebude, lacnejšie tiež nič nebude tak keď mám možnosť prečo im nemám ako pomôcť? Nehovorím že mám na domy a nové auta do vienka.. ale proste 1i byt každý na začiatok aby mal svoj , keď budú mať rodiny aj tak budú musieť riešiť väčšíe bývanie ale mali by pomoc.. podľa mňa to je normálne zmýšľania rodica, nehyckam ich v zlate ani značkách ,žijeme priemerne podľa mňa ale tak či onak tiež ziskane peniaze z prvého bytu niekde asi musím dať aby nestali na účte tak uvažujem o tom druhom byte.. niekto by ich možno minul na dubaj oman a zisk by bol fuč , ja práve rozmýšľam o tej super budúcnosti pre tie naše deti tak preto toto...
Autorka, ja by som sa asi neradila tu, ked citam tie nazory... za mna, vzdy je najlepsie investovat do nehnutelnosti, najma ak mame deti. Keby nieco, da sa predat a ked sa clovek pozrie na movitych ludi, tak oni presne toto robia, ze investuju do nemovitosti, okrem ineho.
Na Slovensku by som nekupovala. Ak chceš navýšiť jednu hypo, kúpila by som v zahraničí. Niekde, kde je dopyt po prenájmoch. Napr Írsko, alebo Španielsko
@la_dolce_vita súhlasím, po názore ze deťom netreba posunúť nehnuteľnosť lebo sa kvôli nej neskôr rozvedu som vedela ze diskusia bude na vysokej úrovni
@la_dolce_vita ďakujem, hej názory sú tu rôzne. 😁🤔Ale nevadí chcela som diskusiu, beriem názor aj ich samozrejme.. sama ešte neviem či budem tlačiť tie prachy a neviem kam ich dám ale vždy mi ten byt vyjde najlepšie.. keby kúpim pozemok nemá mi kto splácať hypotéku napr. Takto mám aj byt, aj ho splaca nájomník.. len zisk z neho není teraz ale neviem, vahame furt no
@tilly 😅🫣joj toto sem ani nepíš nahlas v zachovaní mieru.. šak vojna hrozí vo svete,, neriskuj,, 😁 joke samozrejme
@nairobi veľa šťastia 🍀 jasné ja som tiež len príklad dala že deťom, ako najskôr im ale ktovie možno si dcéra nájde kollarovho syna ( vtip snáď nie 🤣🫣) a byt mi ostane tak potom predám a bude aj na Dubaj 😅
@bonboniera no presne alebo ten argument so zahranicim. My si tu nastastie este nieco vlastne mame stale moznost kupit a nemusime sa obavat, ako a kde skoncime na stare kolena. Nehnutelnosti uz dole nepojdu, su to vzdy dobre investovame peniaze. Inak su to take vyhovorky pre ludi bez vlastneho byvania.
Ja nie, z hladiska situacie- vojna v susedstve, zla situacia statu. Zijeme v dome,mame inv. byt. Starat sa o tretie mury, strechu a vybavenie ked sa opotrebuje, nebodaj neplaticov- no naco. Radsej akcie.
@hellwant o akciách neviem nič , možno keby sa význam tak neriešim a dám to tam ale pre mňa to je také cudzie a bojím sa toho čo keď to skrachuje alebo čo. Vieš taký laicky názor neznalca
Chapem, ked sa nerozumies, bojis sa. Ale kedze je vojna v susedstve,mas väcsiu sancu, ze ti nehnutelnost strati cenu ak sa rozsiri. Nehnutelnost nepresunies( najhorsi scenar- neposunies aby sa vyhla rakete), neodpredas rychlo, stoji na malom Svk trhu. Na Ukrajine asi inv. byty moc uz nejdu ak ich niekto potrebuje odpredat a iste bolo vela tych co nakupili, ked nebola vojna a mysleli, ze to je iste a casom sa im to splati. Kazdopadne hlavne nech sa spravne rozhodnes a si spokojna.
@balerina2025 to ci predať alebo prenájom záleží čo chces urobiť so ziskom z predaja. ,zas to len treba investovať ak ich neplánujes minut dovolenky auto nové alebo čo.. za mňa prenájom, ak tie prachy ozaj netreba z neho. Mesačne máš z neho zisk , buď k výplate ak treba alebo opäť odkladať a časom zas investovať alebo si užívať krajší život a míňať to..
Nehnutelnost na hypoteku je vzdy dobry napad, ak budes mat z toho výnos. Tieto rady co ti tu dievcata davaju nepocuvaj, lebo vobec nie su odborne, su to ich subjektívne pocity a nazory. Pozri si podnikateľov, co maju viacere byty, kazdy ten byt maju na hypoteku. Je ich dost aj na instagrame, kde davaju dost dobre rady ako to funguje. Kupis si byt za cudzie peniaze, na ktorom budes zarabat pre seba tym, ze budes byt prenajimat. A za par rokov byt bude mat o dost vyssiu hodnotu ako teraz. Hypoteku ti bude splacat prenajom. Hypoteku nikdy nesplat predcasne, je to blbost. Ak sa niekto smeje ze mas 30 tisic na hypoteku a pritom ma 35 tisic na spotrebak je uplne mimo
Takze autorka chod smelo do toho!
@balerina2025 Myslím, že áno. Že je lepšie keď tak normálne používať peniaze počas života, a deťom dať menšiu hotovosť na začiatok (napr. aby si dokázali vziať tú hypotéku, tých pár % - jedna i druhá strana pol na pol).
@stanulienkat Ja mám na to iný názor. Spoločná nehnuteľnosť, spoločná hypotéka, spoločné deti - to všetko určitým spôsobom drží vzťah v tých horších chvíľach pokope. Je tam väčšia šanca i motivácia k tomu, aby sa obaja snažili a zlepšili sa, lebo oboch to koniec koncom rozvodom výjde draho. Ak má každý vlastné, tak načo vlastne manželstvo?? Mne to príde, že dnešná doba je v tom strašne sebecká. Každý myslí len na seba.. a potom tu máme presne tú vysokú rozvodovosť o ktorej píšeš. Ona sa nezjavila a nie je tu len tak.
@lenkakravcova ale spoločné veci nemajú lepiť nasilu vzťah, ktorý nefunguje. Manželstvo nema pointu v spolocnych veciach. Manzelstvo je o fungovani, laske, kompromisoch, starostlivosti atd...
Manželstvo nemá byť inštitúcia v ktorej musíš byť nasilu len preto, že nemáš kam ísť. A to ja súhlasím, že veci kým sa dajú opraviť, majú sa opravovať a urobit všetko pre záchranu manželstva. Ale nie je riešením to, že týraná, bitá, znevážená manželka nemá kam ísť len preto, že všetko ma byť spoločné a muz ju drží v šachu a nechce je dávať peniaze, alebo sa rozdeliť s majetkom.
Určite nie som za rozvody, ale vďaka bohu za dnešnú dobu, za samostatnost žien, že už nemusia trpiet v nefunkčných, zlých a patologických manželstvách. Takže na jednej strane je zlé, že je vysoká rozvodovosť. Na druhej strane to znamená, že tie ženy majú šancu žiť plnohodnotný život a ist ďalej a nie dalsich 40 rokov sa psychicky a fyzický tyrať v nefunkčnom vztahu.
@stanulienkat Pozri, keď je žena týraná a bitá, tak asi odíde tak či tak (je jedno či má zvlášť nehnuteľnosť, alebo pôjde k rodine, alebo na nájom, alebo do azyláku). Ak nechce odísť - a tých je teda aj v takých prípadoch dosť - tak to je zase iný problém a ten nevyrieši ani samostatná nehnuteľnosť.
Mne príde, že dnes sa nerozvádzajú nejaké týrané páry - ale rozvádzajú sa ľudia dosť aj skrze hlúposti, ktoré by v minulosti normálne vyriešili.. Ale to je môj názor. Nemusíme sa na tom zhodnúť 🙂
Opäť niekto nečítal s porozumením....ešte si nevyriešia svoj záväzok za svoje bývanie, ale už chceš riešiť investičný byť pre dieťa, ktoré dnes iba plienkuješ? Vieš, koľko premenných je v živote? Pre boha, ak chceš fundovanú odpoveď na otázku, ktorú si položila, nepíš na koník...toto chce oveľa precíznejšiu analýzu, kde potrebuješ zadať 100-ky parametrov, aby si sa dopracovala k odpovedi, ktorá bude mať nejakú relevanciu. Asi som použila nevhodné slovo (hamižnosť),ale pointa zostáva nezmenená...neber to ako útok z mojej strany, skôr pohľad bez ružových okuliarov, ktoré mladí ľudia radi nosia...konieckoncov je to tvoj život a tvoje rozhodnutie...
@lenkakravcova Lenka- nie, týraná žena neodíde tak, ci tak- ako ty píšeš. Prečítaj si tu mnohé príspevky. Tie ženy nemajú kam ist, nemajú rodinu,nemaju financie, nemajú sa na koho obrátiť.
A nemyslím si, že by sa dnešné manželstva neopravovali a že volakedy sa problémy skôr a lepšie vyriešili. Nie nevyriešili sa. To sú traumy dnešných žien-nesich matiek a starych matiek, pretože sa v minulosti nemohli rozviesť. Bola to hanba kvôli náboženstvu, alebo rodine. Neboli také možnosti ako dnes. Dnes sú mnohe ženy väčšinou samostatne mysliace a sebavedome bytosti. Už nemusia trpieť tak ako to bolo v minulosti. Takže bola doba, kedy sa tie manželstva opravovali len naoko a žena a deti trpeli ďalej. Preto chcem, aby bola moja dcera zabezpecena a samoststna. Nie rodiaca maternica bez vlastneho nazoru a osobnej slobody, zavisla od rozhodnutia muza.
Radu o vyplateni hypoteky cim skor pri dnesnych ekonomickych ukazovateloch ti moze radit iba uplny financny analfabet - obzvlast, ak mate dobry urok. Vo vasej situacii by som do toho isla, tiez ideme kupovat ani nie tak doslova investicny byt, ale skor “ulozit” peniazky, nakolko sme konzervativni sporitelia. Treba sa pozriet aj na “hornych desttisic” - tiez ukladaju peniazky do nehnutelnosti. Pri investovani do roznych fondov sa doporucuje prave az potom, co su peniazky ukozene v “standardnych” aktivach a zvysok investovat (s tym, ze clivek si musi byt vedomy vsetkych rizik). Sama si odpovedz, aki ste s manzelom “sporitelia/investori”. Ak ste konzervativni, potom nehnutelnost je pre vas najlepsie riesenie.
