Je investícia do ďalšieho bytu výhodná?
Ahoj, len ma zaujíma názor nezainteresovaných... Som vydatá, 2deti , máme nový dom splácame hypotéku ešte ostáva cca 60k doplatit, zdedila som byt ktorý prenajimam, mám z neho zisk 400e mes z toho potom ešte daň ročná dole.. zvažujem že kúpim ešte 1 investičný byt tiež na prenájom.. prvý je bez hypotéky, prerobený, museli by sme však navýšiť hypo 100k na kúpu druhého, išli by ste do toho ? Ja počítam a stále mi vychádza že to je dobrá myšlienka, že ten prvý je taká istota že aj potiahne financne ten druhý keby náhodou nemám ľudí alebo čo., aj z prvého by išla doplatiť časť hypo, aj keď bude v prenájme podľa lokality a veľkosti viem ako idú byty, čiže cca 100e by išlo z prvého na druhu hypo. Ale vždy som v pluse 300e mesačne z prvého 🤔.. Len mám nejaký rešpekt s tou hypo navýšit alebo čo.. keby ho nekúpim mám aj 1 byt aj cca 4k ročne zisk za pár rokov celkom slušne , ale nechať prachy na účte viem že je blbosť keďže inflácia atď. Tak len kto má chuť napísať názor , možno mi pomôže v rozhodovaní 😀 dik
Stručné zhrnutie
- Investícia do ďalšieho investičného bytu často vyžaduje minimálne 20 % vlastných prostriedkov a finančnú rezervu na pokrytie hypotéky pri výpadku príjmu alebo pri neprenajatí; prenájom však môže čiastočne alebo kompletne pokrývať splátku hypotéky v dobrej lokalite.
- Hlavné riziká pri kúpe investičného bytu sú dlhodobé demografické trendy, možné zmeny dopytu (napr. návrat utečencov z Ukrajiny), vojnové alebo politické riziká a náklady na opravy/údržbu, ktoré môžu v priebehu rokov presiahnuť desaťtisíce eur.
- Alternatívy k ďalšiemu bytu uvádzané v diskusii zahŕňajú investovanie do ETF a indexových fondov cez služby ako Finax, Portu alebo XTB, zachovanie hotovosti s ohľadom na infláciu nie je odporúčané bez ďalšej investičnej stratégie.
Najčastejšie otázky
Q: Koľko vlastných prostriedkov obvykle treba na kúpu investičného bytu na hypotéku?
A: Banky často požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu investičnej nehnuteľnosti; viaceré komentáre v diskusii zdôraznili mať zároveň dostatočnú rezervu na platenie hypotéky pri výpadku príjmu.
Q: Aké sú bežné mesačné výnosy z 1-izbového prenájmu na Slovensku podľa diskusie?
A: Príklad v diskusii: dedičený 1‑izbový byt prinášal približne 400 € mesačne pred ročnou daňou; iné príspevky odhadovali prenájmy v BA okolo 800 € pre väčšie byty, pričom ceny a výnosy výrazne závisia od mesta a lokality.
Q: Má zmysel navýšiť hypotéku o 100 000 € na kúpu druhého bytu, ak už mám jeden bez hypotéky?
A: Diskusia odporúča posúdiť, či máte 20 % depozitum, dostatočnú rezervu na 1–2 mesiace bez nájomného a istotu dopytu v danej lokalite; niektorí odporúčajú ísť do toho, iní radia najprv splatiť existujúcu hypotéku alebo investovať inde.
Q: Aké lokality sú podľa diskutujúcich najvhodnejšie na investičný prenájom?
A: V diskusii sa uvádzali veľké mestá ako Bratislava, Košice a Žilina ako trhy s vyšším dopytom; niektoré návrhy tiež spomínali kúpu v zahraničí (Írsko, Španielsko) pre lepšiu likviditu a dopyt.
Q: Aké alternatívy k investícii do bytu odporúčali používatelia?
A: Alternatívy spomenuté v diskusii zahŕňajú ETF a indexové fondy cez Finax, Portu alebo XTB; menovali sa aj menšie podielové fondy a diverzifikácia cez realitné ETF pre globálnu expozíciu.
Q: Aké prevádzkové riziká treba pri investičnom byte očakávať?
A: Diskutujúci upozorňovali na možnosť neplatiacich nájomníkov, viacmesačné prázdne obdobia bez nájmu, pravidelné opravy (v diskusii niektoré názory spomínali opravy sto až desaťtisíc eur v závislosti od rozsahu) a daň z prenájmu.
Q: Je vhodné predčasne splatiť existujúcu hypotéku pred kúpou ďalšej nehnuteľnosti?
A: Názory sa líšili: časť používateľov odporúčala nesplácať predčasne pri výhodnom úroku a radšej využiť úver na investíciu, iní odporúčali znížiť zadlženie pred ďalším navýšením expozície.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mať minimálne 20 % vlastných prostriedkov a dostatočnú rezervu na pokrytie splátok pri výpadku príjmu je považované za kľúčové pred kúpou ďalšieho investičného bytu.
Sporné názory
- Možnosť investovať do ďalšieho bytu vs. investovať do ETF: niektorí doporučujú nehnuteľnosť ako konzervatívnu istotu, iní preferujú ETF/rovnomernú diverzifikáciu cez Finax/Portu/XTB.
- Predčasné splatenie starej hypotéky vs. navýšenie hypotéky na kúpu ďalšieho bytu: niektorí radia najprv splatiť starú hypotéku, iní radia využiť lacný úver a nerozptyľovať hotovosť.
Otvorené otázky
- Ako sa bude dopyt po nájmoch vyvíjať dlhodobo s ohľadom na demografiu a možné regulácie (vyššie dane z investičných nehnuteľností) ostáva nejasné.
- Do akej miery môže návrat utečencov z Ukrajiny alebo geopolitické riziká zmeniť lokálne trhy s prenájmami nie je jednoznačne zodpovedané.
Spomenuté značky a firmy
Finax, Portu, XTB, Jakub Vojčík, Štatistický úrad SR, Sociálna poisťovňa, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky,20 % vlastné prostriedky, fixácia úroku, predčasné splatenie, prenájom investičného bytu,1‑izbový byt,2‑izbový byt, novostavba, panelák, predaj bytu, ETF, realitné ETF, IAD, EIC, dane z prenájmu, nájomné byty
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Žilina, Praha, Južné Čechy, Írsko, Španielsko, Ukrajina, Brno, Robert Fico, Jakub Vojčík
tak je to otazne, pretoze premyslam ci peniaze uzit alebo ponechat. zial umreli mi ludia co z penazi, co makali cely zivot, videli hovno. s prepacenim
umreli mladi/mladsi
vobec sa pytam o com je cely zivot , ked robis 20-30rokov a bum, smrt. nas dochodkovy system a vobec socialny system...je najvacsie nestabilno, co existuje
plat plat a nicota
@lenkakravcova z toho čo si zatiaľ napísala mi príde , že teda naše deti aby sa o seba starali samé nech si berú hypotéku aj keď všetci vieme že lacné to nebude a už dnes sú to nenormálne pálky a záväzky na celý život, proste nech sa o seba postarajú ako vedia my s tým nič.a potom zas máš názor že týraná žena je JEDNO kam pôjde, aha.. to ozaj zaujímavý pohľad. 99% žien práve preto nikde nejde lebo nemá ozaj kde alebo nechcú byť na hlave súrodencom alebo ešte rodičom tak radšej sami trpia kde nikto nevidí čo sa tam deje.. úplne odveci názor prepáč,. Ja nehovorím o rozvode z rozmaru že sa nudím nájdem mladšiu a lepšieho. Ale tvoj príklad prepáč to je cez... Konkrétne práve aj moja mamina, síce týraná nebola ale môj otec ukážkový manžel nebol robil si čo chcel , nič si nevazil. A preto že nemala kam ísť a našetrené peniaze tak to trpela 20rokov, a postupne šetrila a nakoniec si kúpila malý bytik a tak sme odišli,.. keby ho mala skôr ,ide skor..takže viem o čom píšem úplne že presne .. niekomu to možno príde že tým deťom dám na tacke všetko bohatstvo sveta , ale v dnešnej dobe resp tých 20r aj ten 1i byt nebude bohviečo.. to by bolo jediné čo by dostali. Väčšinou každý dáva peniaze, dat na 1 svadbu 15k pre 100 ľudí je úplne pohode pre niekoho za jeden deň 😀🫣 to tiež len príklad. Opäť nepresvedčiam máš svoj názor ok, ja píšem tiež len svoj..
@balerina2025 mne zomreli obaja rodičia v jednom roku , zdraví z ničoho nič. Viem ...
@portret7 to nie je pravda s tymi bohatymi. Sadla si na lep novinarom a clankom, ze do nehnutelnosti hlavne davaju- ano davaju, ale az po inych veciach, to uz nenapisu.. Povedz co v casopisoch a bulvaroch zaujme pospolity lud, apka, ci screen s cislom kde ma investovanych xy mil. alebo auto, vily, lod, lietadlo, dovolenka. Praveze v nehnutelnostiach ma byt menej. Ich gro je ich biznis( najdrahsi, know-how), potom investicie v akciach a kedze toho maju uz v tom vela, zbytok rozlozia na start-up firmy, vily, zlato, BTC a dopraju si auta, vrtulnik atd.. Preto bohati bohatnu, lebo podnikaju a investuju a nie, ze maju nehnutelnosti. Ich zastupenie zväcsuju az potom a jasne, ze aj oni zväcsia ich imanie, ale malo v pomere ku tym prvym 2 veciam.
Ak nema clovek inv. byt a ma dobry plat, ok je dobre ho zvazit, prenajimat, plus zaroven uz potom treba riesit investovanie.
@portret7 len oni ukladaju prebytok potom, co uz maju hlavne extremny zisk z podnikania a maju aj vela v trhu- akcie. Az potom.
Ty si pisala opacne( tak mi to vyznelo), ak mas nazvys( co u nas smrtelnikov😅 je zvysok z prace ci maleho podnikania a nie zvysok az po nahodeni do akcii) nehnutelnosti a az potom do trhu. Nabuduce sa musime narodit lepsie😀
@hellwant zaver a to pidstatne rada pre zakladatelku je rovnaka. Iba blazon vlozi vsetok majetok do akcii, to som tym chcela povedat, bohati investuju, maju vyssie riziko a samozrejme zisky, ale pri strate ich to nezruinuje. Maju aktiva ulozene najskor tak, aby eliminivali likvidne riziko. To som skor pisala na tie rady, ze niekto hovoril, nech to autorka investuje…. Ale ako si pisal, my bezni smrtelnici, musime uvazovat inak😉
@procrastique ty odhadujes na Slovensku az 100 000 bezdomovcov ? Neprehanas trosku ? Keby tvorili mesto, tak by to bolo 3. najvacsie mesto na Slovensku
Rozmyslam aj ja kupit investicny ...ale dako stale menej. Prestavam sa stotoznovat s tou mantrou "pojde to len hore". Co ak nie, teraz, ked hrozi ze sa staneme vychodnou guberniou ?
Beztak uz mame tusim najdrahsie nehnutelnosti voci prijmom, tak extremne Slovaci veria tym nehnutelnostiam.
Alebo pride nieco necakane v ekonomike, k tomu ta demografia ..ja tu vidim aj riziko, ze o nejakych 10 rokov nominalne to ciselko ceny nehnutelnosti vobec nemusi byt nejako vyrazne vyssie
Veď investovať do nehnuteľnosti sa dá celosvetovo, sú etf zamerané na nehnuteľnosti, vieš ich tam mať tisíce, po celom svete. Máš diverzifikáciu čo do množstva aj geograficky. Vieš investovať aj vyberať po malých čiastkach, peniaze za sekundu na účte. Neviem, prečo sa tento národ odmieta finančne vzdelávať a ísť s dobou. Nemám problém ani investíciou do nehnuteľnosti v SR, ale nie všetko. Veď to nedáva zmysel. Každým rokom sa viac a viac stávame krajinou dôchodcov a chudobných ľudí, viac mladých odchádza, viac sa štát zadlžuje, ekonomika nerastie. Momentálne by som ani s cashom, nie že preplatim na hypotéke ďalších 150-t.
@stanulienkat Ja sa vám baby čudujem, že s ňou na túto tému vôbec idete do "názorovej potýčky" 🙈 U nej sa neobhájite, aj keby ste išli dvesto príspevkov..., aj s argumentami...Takže s @lenkakravcova sa nepúšťať do boja, lebo u nej je "pán" (všetci vieme, že kto) na prvom mieste...na druhom je manžel (to je druhý "pán")..potom je dlho...dlho nič...kdesi v pozadí sú deti...No a niekde na chvoste, v Tramtárii, alebo v pivnici je žena!
@11brano11 deti mam. Ale ked vidim ako masovo odchadzaju deti znamych na rozne VS do zahranicia, a uz sa ani nevracaju ... tak je tam riziko, ze priamo by v tom byte uz ani nebyvali.
Potom teda by sa ten byt predaval,
nech maju na start tam ...no a tu nevidim.uz tak uplne garanciu, ze by to bola vyhodna investicia.
Krystalovu gulu nemam, ale pride mi to ako mania, co vidiet aj v tejto diskusii.
@vikimed lebo sme národ roľníkov a pastierov 😁 síce už jazdíme na SUV ale slama v topánkach zostala
@11brano11 ale ved ano, zatial vsetko vyslo, je super ak niekto kupil pred 5 rokmi. Uz to vybehlo odvtedy tolko, ze to uz neviem aka katastrofa by musela prist, aby sa to vratilo na tie povodne ceny.
Ja hovorim o tom, uplne aktualne odteraz, uz vidim zvysene riziko ze by to nejako nerastlo od sucasnej hladiny, alebo kvoli inflacii aj klesala hodnota.
Nevravim o nechavani penazi na ucte.
@procrastique som si narychlo vygooglil, rozne zdroje uvadzaju cislo 71 000. Nie sice 100 000, ale je to vysoke cislo.
Ja daky narast nevidim ... aj v nasom meste vidim roky stare zname tvare.
Asi aj toto je dolezite:
Za prudkým nárastom počtu ľudí bez domova je aj zmena spôsobu ich sčítania.
“Podrobnosti nám ukážu, či čelíme veľkému nárastu, alebo či nám do tej skupiny ľudí bez domova len spadli komunity, ktoré sme možno doteraz nezachytávali,“ dodal Kákoš.
Ide napríklad o ľudí, ktorí prespávajú na ubytovniach alebo ľudí z marginalizovaných rómskych komunít.
Lebo vies ako .... stale by mi to nesedelo do toho ... keby mala byt taka dramaticka chudoba na slovensku, ... ako pises ze vraj az polovica naroda ... ako je mozne ze sa upchavaju autami uz aj male okresne mesta, .. pribudajuce nakupne centra, rastie online nakupovanie, cestovky trhaju rekordy ...
@11brano11 nie, nevedela. Zda sa mi vsetko dako vyspickovane. ETFka, crypto ... mnohi by sice povedali, ze to nic neznamena, ze to bude rast dalej.
Ale inak .. ak by si mal zvladat "len" pokryvat inflaciu - uz aj to je slusne , nie ? 🙂 Sakra .. to uz by bolo naozaj perpetuum mobile, keby kazdy co ma hotovost ... by daco len vyklikal, a jednoducho bezpracne by, s 99.9% istotou, rovno aj zarabal nad inflaciu ..
@bambulka79 dik za kompliment, až taká mladá už nie som haha ..hej chcela som len názor ľudí možno kto má rovnakú skúsenosť a tých je tu teda celkom dosť, čo sú v rovnakej situácii.. a áno mám malé deti praaave preto to riešim,ale však to je jedno ..beriem tvoj názor 😉