Je investícia do ďalšieho bytu výhodná?
Ahoj, len ma zaujíma názor nezainteresovaných... Som vydatá, 2deti , máme nový dom splácame hypotéku ešte ostáva cca 60k doplatit, zdedila som byt ktorý prenajimam, mám z neho zisk 400e mes z toho potom ešte daň ročná dole.. zvažujem že kúpim ešte 1 investičný byt tiež na prenájom.. prvý je bez hypotéky, prerobený, museli by sme však navýšiť hypo 100k na kúpu druhého, išli by ste do toho ? Ja počítam a stále mi vychádza že to je dobrá myšlienka, že ten prvý je taká istota že aj potiahne financne ten druhý keby náhodou nemám ľudí alebo čo., aj z prvého by išla doplatiť časť hypo, aj keď bude v prenájme podľa lokality a veľkosti viem ako idú byty, čiže cca 100e by išlo z prvého na druhu hypo. Ale vždy som v pluse 300e mesačne z prvého 🤔.. Len mám nejaký rešpekt s tou hypo navýšit alebo čo.. keby ho nekúpim mám aj 1 byt aj cca 4k ročne zisk za pár rokov celkom slušne , ale nechať prachy na účte viem že je blbosť keďže inflácia atď. Tak len kto má chuť napísať názor , možno mi pomôže v rozhodovaní 😀 dik
Stručné zhrnutie
- Investícia do ďalšieho investičného bytu často vyžaduje minimálne 20 % vlastných prostriedkov a finančnú rezervu na pokrytie hypotéky pri výpadku príjmu alebo pri neprenajatí; prenájom však môže čiastočne alebo kompletne pokrývať splátku hypotéky v dobrej lokalite.
- Hlavné riziká pri kúpe investičného bytu sú dlhodobé demografické trendy, možné zmeny dopytu (napr. návrat utečencov z Ukrajiny), vojnové alebo politické riziká a náklady na opravy/údržbu, ktoré môžu v priebehu rokov presiahnuť desaťtisíce eur.
- Alternatívy k ďalšiemu bytu uvádzané v diskusii zahŕňajú investovanie do ETF a indexových fondov cez služby ako Finax, Portu alebo XTB, zachovanie hotovosti s ohľadom na infláciu nie je odporúčané bez ďalšej investičnej stratégie.
Najčastejšie otázky
Q: Koľko vlastných prostriedkov obvykle treba na kúpu investičného bytu na hypotéku?
A: Banky často požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu investičnej nehnuteľnosti; viaceré komentáre v diskusii zdôraznili mať zároveň dostatočnú rezervu na platenie hypotéky pri výpadku príjmu.
Q: Aké sú bežné mesačné výnosy z 1-izbového prenájmu na Slovensku podľa diskusie?
A: Príklad v diskusii: dedičený 1‑izbový byt prinášal približne 400 € mesačne pred ročnou daňou; iné príspevky odhadovali prenájmy v BA okolo 800 € pre väčšie byty, pričom ceny a výnosy výrazne závisia od mesta a lokality.
Q: Má zmysel navýšiť hypotéku o 100 000 € na kúpu druhého bytu, ak už mám jeden bez hypotéky?
A: Diskusia odporúča posúdiť, či máte 20 % depozitum, dostatočnú rezervu na 1–2 mesiace bez nájomného a istotu dopytu v danej lokalite; niektorí odporúčajú ísť do toho, iní radia najprv splatiť existujúcu hypotéku alebo investovať inde.
Q: Aké lokality sú podľa diskutujúcich najvhodnejšie na investičný prenájom?
A: V diskusii sa uvádzali veľké mestá ako Bratislava, Košice a Žilina ako trhy s vyšším dopytom; niektoré návrhy tiež spomínali kúpu v zahraničí (Írsko, Španielsko) pre lepšiu likviditu a dopyt.
Q: Aké alternatívy k investícii do bytu odporúčali používatelia?
A: Alternatívy spomenuté v diskusii zahŕňajú ETF a indexové fondy cez Finax, Portu alebo XTB; menovali sa aj menšie podielové fondy a diverzifikácia cez realitné ETF pre globálnu expozíciu.
Q: Aké prevádzkové riziká treba pri investičnom byte očakávať?
A: Diskutujúci upozorňovali na možnosť neplatiacich nájomníkov, viacmesačné prázdne obdobia bez nájmu, pravidelné opravy (v diskusii niektoré názory spomínali opravy sto až desaťtisíc eur v závislosti od rozsahu) a daň z prenájmu.
Q: Je vhodné predčasne splatiť existujúcu hypotéku pred kúpou ďalšej nehnuteľnosti?
A: Názory sa líšili: časť používateľov odporúčala nesplácať predčasne pri výhodnom úroku a radšej využiť úver na investíciu, iní odporúčali znížiť zadlženie pred ďalším navýšením expozície.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mať minimálne 20 % vlastných prostriedkov a dostatočnú rezervu na pokrytie splátok pri výpadku príjmu je považované za kľúčové pred kúpou ďalšieho investičného bytu.
Sporné názory
- Možnosť investovať do ďalšieho bytu vs. investovať do ETF: niektorí doporučujú nehnuteľnosť ako konzervatívnu istotu, iní preferujú ETF/rovnomernú diverzifikáciu cez Finax/Portu/XTB.
- Predčasné splatenie starej hypotéky vs. navýšenie hypotéky na kúpu ďalšieho bytu: niektorí radia najprv splatiť starú hypotéku, iní radia využiť lacný úver a nerozptyľovať hotovosť.
Otvorené otázky
- Ako sa bude dopyt po nájmoch vyvíjať dlhodobo s ohľadom na demografiu a možné regulácie (vyššie dane z investičných nehnuteľností) ostáva nejasné.
- Do akej miery môže návrat utečencov z Ukrajiny alebo geopolitické riziká zmeniť lokálne trhy s prenájmami nie je jednoznačne zodpovedané.
Spomenuté značky a firmy
Finax, Portu, XTB, Jakub Vojčík, Štatistický úrad SR, Sociálna poisťovňa, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky,20 % vlastné prostriedky, fixácia úroku, predčasné splatenie, prenájom investičného bytu,1‑izbový byt,2‑izbový byt, novostavba, panelák, predaj bytu, ETF, realitné ETF, IAD, EIC, dane z prenájmu, nájomné byty
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Žilina, Praha, Južné Čechy, Írsko, Španielsko, Ukrajina, Brno, Robert Fico, Jakub Vojčík
Ked to zvladnete splacat, kup. V dobrej lokalite v meste kde idu prenajmy ho prenajmes. Ja tak mam byt k dochodku kupeny. Proste tie eura k dochodku padnu vhod.
@hellwant aaaa nevieš mi poradiť ozaj že kam sa obraciam teda kde ozaj investovat. Ten iad a eic fond má zmysel? Fakt by som rada nejaký tip o čom si mám zistiť kde teda sa oplatí. Ďakujem ak to nie je tajne alebo keď si to už písal prepáč nevidela som všetky komenty... To je také prvoplánové kde ozaj investovat bez nejakých vedomosti.. keby viem že kde inde budem si o tom zisťovať študovať atď a kľudne pôjdem do iného len nejeko netuším kde 🤔
Na toto bol Jakub Vojčik dobry. Rady dávat v tomto - kedze nie som fin. poradca- nejdem. To je nebezpečne. Ked chces niekomu radit, musis ho poznat, ake zvlada riziko, zistit comu sa rozumie, poznat celkovu fin. situaciu aby si vedel uznat, ci mas dostatocnu rezervu a ako mas rozlozeny majetok. Ako zvladas krizy. Čo nato manzel/partner. Je vela edukacnych videi od XTB, Finax, Portu.
@hellwant chápem, oki teda ja som napísala že keby mám tip tak si o tom zistím naštudujtem a samozrejme že sama čo uznam za vhodné a tiež koľko môžem investovať atď , ale ok
Aitorka: Poviem ti, co sa stalo mne. Ked som do toho vhupol a bola covid kriza bol som par tisic eur dolu. Ja som co tyzden volal finanancakovi. Ten ma ukludnoval. Radil prihodit, ale velmi som sa neodvazil. Skoda, ale bol to krst ohnom, nebyt jeho predal by som. Byt v strate 300 eur je jedna vec, ale 3000 vec druha. Ty si povies, vydrzim, ale pri vyssich sumach uz zacne aj pravoverny pochybovat😅Potom prisla vojna, tam som ani neuvazoval, ze by som vybral. Aj keby pad trval dlhsie, co netrval.
@11brano11 vtedy som nechapal, ze lepsie ne viac hypo. Muskel som, mat malu hypo treba, nik v rodine pôzicku nemal taku. Rodicia mrtvi.Dal som v 2008 25000 eur( vtedy 750000 sk) vlastnych. Zas ber v uvahu o kolko viac by si mal ak by si vtedy kupil etf- vtedy to bol probkem, ale zisk obrovsky. Ale keby neexistuje. Riesil som, co som musel, nemal som vtedy kde byvat
@11brano11 ked som sa otukal a zistil, ze s hypo sa da pracovat, zobral som este raz nan peniaze par tisic- navysil hypo- prerabali sme vrch u svokrovcov. Keby neprišlo k tomu, co doslo- zvysenie urokov na hypo- chcel som este raz zobrat a hodit to do trhu. Ale zvysili sa, tak to som zavrhol 🙂
@11brano11 to ano, ale ja sa nato pozeram aj z hladiska riesenia veci- starostlivost, dane musis riesit, mas spolocenstvo vlastnikov bytov tam sa hlasuje a riesia veci. Cas na vylozeny zisk. Peniaze z toho bez predaja nevytiahnes ked treba. Zisk z prenajmu maly, lebo to odkladam na dane.Mam jedine stastie, ze najomnik je z tych zodpovednejsich. Jedine- okrem toho jedneho navysenia, co som vyuzil- viditelny zisk zaknihujem az pri predaji, co zas źienka nechce. Ak ho dam synovi( kazdy, kto tak urobi) tak ziaden nebude- to si tiez uvedom, ano je to moje dieta, milujem ho, ale realita bude taka. Zisk bude otrasne maly ak ho darujes detom. Nastartuje to ich, ale tebe, mne to uz ku dôchodku nepomôže.
@11brano11 no uvidime...ak nam s manzelkou po este 19 rokoch akcie hodia co by mali- ratam pesimisticky scenar minus 10% tak to so statnym, 2 a 3 pilierom postaci aby sme sa nejak "doopatrovali". Ale stat sa môze hocico, mat dieta/deti, ktore si ta vazia a pomôzu na stare kolena je velka pomoc.🙂
@natalka13 je väčsi ale malo. Platim aj hypo, bez hypo by to bol rozdiel. Zaradeny ho do obchodneho majetku nemam aby som mohol ( fakt ak by sa cosi stalo a uz by to aj zenu presvedcilo)predat bez dane zo zisku. Cize si môzes odpocitat 500 eur plus su tam este naklady co sa daju ako tv, net, energie.
To nie je byt v sirsom centre Bratislavy. Ale na okraji Ziliny a 1 izbak.
@natalka13 nemusi mat viac ako na dane, staci ze najomnik zaplati splatku uveru. Ale ano ak je tam zabetonovanych 25 tisic, tak ano, mal by mat z toho aspon nieco.
@hellwant takto to poviem, nechcem tu rozoberat vsetky nase investicie, ale jednu poviem, mame v ba v novostavbe byt ktory sme kupili pred asi 12 rokmi, vlastna investicia 6000. Raz sme malovali inak len drobnosti, dekoracie, ozdobne vankuse. Za 12 rokov sa nam tam vystriedali 3 alebo 4 najomnici. Byt je stale v super stave. Za par rokov mame (a to len pri dnesnych cenach) za 6 tisic, 130 000.. S tym bytom su nulove starosti. V zmluve s najomnikmi mame, ze opravy do 30 eur si riesia sami. Ale my si navzajom vychadzame v ustrety. Nebol volny ten byt ani tyzden. Odide v prvy den ako sa da inzerat, ziadnu realitku nepotrebujeme. Keby sme tusili, kupime vtedy takych desat…
A co sa tyka stretnutia vlastnikov bytov? Ideme len vtedy, ked su naozaj dolezite veci. Dom je v podstate novy, takze sa nemusia riesit zasadne problemy.
Ano, teraz je to uz vsetko zlozitejsie, byty drahsie, uvery drahsie atd atd. Ale stale. Ak to dobre nastavis, mas takmer za nic nieco o x rokov. Ci pre dieta, ci pre seba. Hypoteka sa da navysit a kupit dalsi byt, aby ste aj vy mali na dochodok. Atd. Tomu sa clovek ale musi trocha venovat a rozumiet tomu. Co je ale fakt, ze tato situacia je velmi nestabilna
@liv1 Gratulujem pekne.Mne tam odpadavala 1 stena v kupelni- obkladacky,tak ich "majstri" urobili kvalitne tu som musel dat robit a ostatne klasika menit raz nabytok( okrem kuch. linky) a spotrebice. Jasne, ze ziarovky neriesim.😆 A pisal som, kupoval som ho na vrchole pred hypokrizou a nerozumel som sa vtedy tomu, ze je dobre dat minimum.a lepsie mat väcsiu hypo. Som tam zbytocne navalil vsetko co som mal. Mat ten rozum co teraz, ale to sa neda😁
Zas som mal dost stastnu ruku inde 💪😉
Jasne chod do toho. Realne ti to nezoberie ziadny rozpočet, lebo hypo na novy byt sa zaplati z nájmov, aj dane. Ideálne riesenie. Ak sa nieco udeje, vzdy vies predat jeden byt a vyplatit hypo na dom a hypo ma byt.
@betulinka1 áno za predpokladu, že aj najbližších 20 rokov bude rovnako vysoký záujem o prenájmy ako dnes, aj po zohľadnení veľmi zlej demografii, ktorá nás čaká najbližšie roky...inak si tú hypotéku bude platiť sama...
Takže treba byť pripravený aj na takýto scenár, že nemusi mať nájomcu nonstop 20 rokov bez výpadku.
@jaroslav81 ja nechápem furt zla demografia, tým sa oháňas..o 20r áno je to doba ale zas to není 80r dopredu. Čo už nebudú o 20r mladí ľudia vôbec alebo študenti alebo proste čo nemajú na tú hypotéku? Mi chces povedať že za 20r čo bude akože len dôchodcovia a 50+ či ako. Však jasné krivka ide dole je menej detí aj idu mimo SVK fajn to platí. Ale žeby ostali byty prázdne to je absurdné. Kde budú tí ľudia akože žiť ? Skôr bude scenár že ozaj ti mladí na tú hypotéku mať možno ani nebudú a že to bude u nás vyzerať ako na západe že málokto má svoje a žije v najmoch.. doba sa mení aj sa bude ale nikdy už nič nebude lacnejši a ľahšie ako teraz.. a samozrejme najdôležitejšie je lokalita. Západ a kde je pracovná ponuka tam dopyt bude plus ak je v dobrej lokalite nie niekde na sídlisku xy km od centra, tam tých 25r určite zmysel byt prenajímať má.. ja síce neviem či to toho pôjdem ešte , skôr z pohodlnosti nejakej že ,, načo,, ale som si istá že kto by aj tento rok kúpil a keď spĺňa vyšší podmienky že to není v Sabinove tak úspešný bude 👋🏻
@jaroslav81 ja som dala inzerát na podnájom, ozvalo sa mi snáď 20ludi,a ja som si vyberala koho tam dam. Nieže som hľadala , mala som za 3 dní najomnikov podľa seba, fakt mám byt v super lokalite kde ľudia chodia peši všetko okolo je , tichá štvrť. Šak môžem aj napísať Nitra Chrenová.. proste tam dopyt je, a myslím že aj bude najbližšie roky určite..
Ja tu tu nebudem vysetlovať vplyv demografie na ceny nehnuteľností, nájdi sa na internete na túto tému diplomové práce, ktoré sú dostupné.
Tu máš graf cien nehnuteľností v Taliansku, ako vidíš, dnes sú ceny nižšie ako v roku 2010 kvôli zle demografii, ktorá je v porovnaní s našou posunutá asi o 15 rokov dopredu.
@jaroslav81 rozumiem ale uprimne vo vacsich mestách je vzdy záujemca. Plus ako pisala autorka, ze Nitra. To su študentské mesta, kde su VS, priemyselne parky, tam vzdy bude záujemca. Vzhladom na ekonomické analýzy , stale bude viac záujemcov o najom ako o kupu. Treba vybrat aj dobru lokalitu, dostupnosť do centra, ziadne okrajové štvrte, kde musia mat ludia auta. Za mna idealne ak je mozne novostavby 10 rocne alebo prerobené byty s dobrou kuchyňou. Lebo nájomcovia aj tak zničia zariadenie, cize ja by som nekupovala nejaky 60 rocny byt neprerobeny a davala potom dalsich 30tis. do prerabky pre nájomcov. Radsej by som kupovala hotovy. Potom je treba premysliet, aky velky. Ak ide o študentské mesto, tak by som isla do 3 izboveho s troma samostatnými izbami, kde si študenti vedia rozdelit naklady a maju potom sukromie, kazdy v jednej izbe a byt za cenu intraku. Ak sa orientujem na štartovacie byty, cize 2 izbovy, kludne obývačka s kuchyňou.
@jaroslav81 no okej , grafy čísla a internet.. presne jak píšu o tej chudobe na SVK a ja na cestách vidím same SUV, pobyty v Tatrách plná rit, ľudia 2x ročne po dovolenkách.. na papieri tí ľudia možno ,, chudobní,, sú len reálne majú po 2 roboty na čierno a ruka hore 💃🏻 ale ok.. ty nekupuj, ostatní sami zvazia riziko 🙂
@betulinka1 však to, záleží najviac na lokalite ,nechcela som najprv písať kde to mám ale kašľať.. proste ja viem ako to tu je a že fakt zaujem je. Ľudia inzeráty majú že hľadám podnájom a to vôbec nerátam ukrajincov , ok možno sa vrátia niektorí ale určite nie všetci .. ale ja som uprednostnila mladých našich no ..
V Nitre sa urcite neboj o nájomníkov. Skor je tazsie dobre vybrat. Ja som mala raz jeden par okolo 30 rokov mohli mat, mali firmu a stavali dom. Ze potrebuju na prechodne obdobie, byt predali aby stavali. Hovorim si super, vizerali slusne. A oni boli katastrofa. Ukradli kreslo, periny take stare po bývalých nájomníkoch… atd…. Susedia mi volali, ze sa tlcu a museli uz volat policiu niekolkokrat. 🙈🙈🙈 velmi zly odhad som mala aj som ich poslala prec. Ja nemam cas riesit susedov a zase som mala so susedmi dobre vztahy, tak tam nenecham nájomcov, co tam robia cirkus. Pricom vzdy som mala slušných a dobrych ludi v byte. Ja som v byte nechala vzdy len veci, co mi nechýbajú ale ukradnúť poháre 🙈🙈. Teraz beriem iba firmy, co haldaju byty pre zamestnacov, lebo tam davaju skor vyssi managment. Robotníkov davaju do ubytovni. Ale nie som v študentskom meste. Inak by som isla skor do vysokoškolákov ale zmluvy podpisovala s rodicmi 😉. Ako bonus by som rodicom prisľúbila kontrolu bytu raz do mesiaca 🤣🤣🤣. A potom je fajn si vytvoriť aj kontakt so susedmi. Dat im na seba cislo, predstavit sa a poprosit ich, ze ak budu nájomcovia hluční alebo budu robit problemy, nech volaju tebe.
@11brano11 nuz nie. 1 i. 36.4 m² , ma aj balkon ma stal na vrchole pred hypokrizou cez 60000 eur, myslim ze asi 62 aj cosi.Dnes v Ziline idu take 1 i. realne od 90 do 100 000. Cize ziadnych 12% rocne. 33 800 este hypo. Za 5 rokov investovania v etf som zarobil viac nez rozdiel sumy toho bytu medzi 2025 a 2008.