Kto žije v Rakúsku a kúpil dom?
Ahojte, pozeram tento inzerat,
https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/haus-...
Chapem to spravne, ze v cene je iba dom a pozemok sa prenajima a rocne sa zan plati 8600?
Stručné zhrnutie
- Inzerát popisuje kúpu domu za 119 000 € pri ktorej je pozemok prenajímaný za 8 613 € ročne a nájomná zmluva má 10‑ročnú dobu s možnosťou predkupného práva na ďalšie obdobia.
- Pred kúpou je nutné skontrolovať Grundbuch Auszug (výpis z katastra) za 1,50 € a preveriť Lasten, Servitüden a kategóriu pozemku (Bauland vs Grünland).
- Kúpna cena často nezahŕňa ďalšie poplatky: notárske a realitné poplatky a zápis do katastra sa uvádzajú okolo 10 % z kúpnej ceny, odhad a notársky prepis sa môžu pohybovať okolo 3 000 € a energie/voda/plyn sú v Rakúsku výrazne drahšie než na Slovensku.
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje kúpa domu, keď je pozemok prenajatý (pacht) v Rakúsku?
A: Kupujete stavbu (dom), ale pozemok ostáva v prenájme; príklad inzerátu uvádzal ročný nájom pozemku 8 613 € s nájomnou zmluvou na 10 rokov a predkupným právom pri prípadnom predaji pozemku.
Q: Ako zistiť ťarchy a právny stav nehnuteľnosti v Rakúsku?
A: Objednajte Grundbuch Auszug (výpis z katastra) za 1,50 €, ktorý ukáže ťarchy, servitúdy a právny štát pozemku; v Rakúsku je Grundbuch verejný.
Q: Koľko stojí energetický certifikát/Energieausweis v Rakúsku?
A: V diskusii boli uvádzané ceny rôzne: cca 200–300 € pre rodinný dom na súkromné bývanie, okolo 600–1 500 € v inej zmienke a pre objekty na prenájom alebo viacbytové domy údajne 2 500 € až 5 000 €.
Q: Aké ďalšie poplatky treba pri kúpe očakávať?
A: Okrem ročného nájmu pozemku (príklad 8 613 €) treba rátať s notárskymi a realitnými poplatkami a zápisom do katastra ~10 % z kúpnej ceny, plus náklady na odhad (približne 3 000 € uvádzané v diskusii) a mesačné/ročné platby za elektrinu, plyn, vodu a stočné.
Q: Čo znamená predkupné právo pri prenájme pozemku?
A: Predkupné právo znamená, že ak sa pozemok bude predávať, nájomca (majiteľ domu) má právo ako prvý pozemok odkúpiť podľa podmienok uvedených v zmluve; konkretizáciu treba hľadať v Grundbuchu a kúpnej zmluve.
Q: Poskytne banka hypotéku na dom stojaci na prenajatom pozemku?
A: Niektoré banky môžu mať obmedzenia; diskusia uvádza, že banky môžu vyžadovať energetickú sanáciu alebo špecifické doklady pred schválením hypotéky, preto sa odporúča overenie u konkrétnej banky a právna kontrola dokumentov.
Závery z diskusie
Zhoda
- V Rakúsku sú bežné ponuky, kde sa kupuje iba stavba a pozemok je pachtovaný s ročným nájmom a predkupným právom.
- Pred podpisom zmluvy treba vždy skontrolovať Grundbuch Auszug a zisťovať Lasten a servitüdy.
- Kúpna cena neznamená celkové náklady, treba rátať s notárskymi/realitnými poplatkami a vyššími prevádzkovými nákladmi na energie.
Sporné názory
- Niektorí považujú takéto ponuky za lacné, keďže cena domu môže byť nízka, iní tvrdia, že po započítaní ročného nájmu pozemku (napr. 8 613 €) a ďalších poplatkov ide o drahšie bývanie.
Otvorené otázky
- Je v konkrétnej lokalite právne povolené celoročné bývanie v chate/objekte v rekreačnej zóne?
- Ako presne bude fungovať uplatnenie predkupného práva pri budúcom predaji pozemku?
- Koľko budú reálne stáť všetky poplatky a energetické posudky pre danú nehnuteľnosť?
Spomenuté značky a firmy
Willhaben, Immobilienscout24, Grundbuch
Spomenuté produkty a metódy
Pachtgrundstück, Grundbuch Auszug, predkupné právo, Lasten, Servitüden, Energieausweis (energetický certifikát), odhad nehnuteľnosti, hypotéka
Miesta a osoby
Rakúsko, Burgenland, Eisenstadt‑Umgebung, Neufelder See, Vojka pri Dunaji, Švajčiarsko, Nemecko, Slovensko
@kiki68 a taky Datenschutz neplati v rakusku? Akoze v nemecku ti ani ako majitelovi neposkytnu udaje z grundbuch, toboz zaujemcovi o kupu🫣🫣🫣🫣a ano, ani v nemecku (ale to ani na sk) nenesie majitel ani makler zodpovednost za take veci....
@vevesh neplati, nakolko Grundbuch musi byt verejny. Cize nie. Plati na vsetko mozne ine, na toto ale nie. Je to jediny sposob ako zistit co to realne je.
@kiki68 a taky Datenschutz neplati v rakusku? Akoze v nemecku ti ani ako majitelovi neposkytnu udaje z grundbuch, toboz zaujemcovi o kupu🫣🫣🫣🫣a ano, ani v nemecku (ale to ani na sk) nenesie majitel ani makler zodpovednost za take veci....
@vevesh Ak mas ID Austria, tak mozes robit za 1,50 eur kazdy Auszug. My to vzdy checkujeme, lebo bola situacia, ze makler tvrdil, ze to je pripravene na nastahovanie a realita bola, ze dom stratil pravo na obyvanie. Cize Gemeinde by nanovo rozhodla o ucele a u nas to rozhodnutie moze trvat 2 roky a kupis za 400k nieco, kde nesmies byvat. Podobne to bolo, ze tam nie je servituda a tam vedenie vody a elektriny od susedov ako servituda a este od prenosovky dalsia. Alebo nejaky Pachtung a rozne svinoby tohto druhu. Tiez pozor na vsetko, kde je les ako cast, tiez mas povinnost to spravovat a platit niekoho, co to bude spravovat.
@vevesh ved toto, ludia sa daju nachytat, plus v AT su dost vysoke poplatky napr po kupe u notara/realitka / zapis do katastra...to napr tvori 10 % z kupnej ceny este navyse...
@anonym_ce6094 ako nachytať?veď rozumný človek snáď chápe, že poplatky a energie v AT sú vyššie snáď to tam nemajú písať??že haló energie sú xy eur nikto nevie koľko ľudí tam bude byvat.Moj brat ma takto chatu malý dom vo Vojke tiež je pozemok prenajaty na 99 rokov.
@anonym_ce6094 ako nachytať?veď rozumný človek snáď chápe, že poplatky a energie v AT sú vyššie snáď to tam nemajú písať??že haló energie sú xy eur nikto nevie koľko ľudí tam bude byvat.Moj brat ma takto chatu malý dom vo Vojke tiež je pozemok prenajaty na 99 rokov.
@anonym_3bf11f ja sa s tebou nehadam. Kazdeho vec
@anonym_ce6094 ako nachytať?veď rozumný človek snáď chápe, že poplatky a energie v AT sú vyššie snáď to tam nemajú písať??že haló energie sú xy eur nikto nevie koľko ľudí tam bude byvat.Moj brat ma takto chatu malý dom vo Vojke tiež je pozemok prenajaty na 99 rokov.
@anonym_3bf11f tak v tom nemas pravdu, vedlajsie naklady sa zvyknu pisat pri ponuke, kedze napriklad taka dan z nehnutelnosti napriklad v nemecku podlieha mestu a jej vyska je naozaj velmi rozna- od 0,5%- 1000%. Takisto vykurovanie je cca. orientacne (od toho zavisi aj klimaticka dan). Takisto zrazky ma kazda obec inac vyfakturovavane - niekde stoja 0,5€ /m2, niekde 25 €/m2. Atd.
@anonym_3bf11f tak v tom nemas pravdu, vedlajsie naklady sa zvyknu pisat pri ponuke, kedze napriklad taka dan z nehnutelnosti napriklad v nemecku podlieha mestu a jej vyska je naozaj velmi rozna- od 0,5%- 1000%. Takisto vykurovanie je cca. orientacne (od toho zavisi aj klimaticka dan). Takisto zrazky ma kazda obec inac vyfakturovavane - niekde stoja 0,5€ /m2, niekde 25 €/m2. Atd.
@vevesh každý seriózny inzerát to má. Ja to sledujem dlhšie a naozaj sú tie náklady iné. Aj pri bytoch niekde je to 280 eur/mesiac, niekde cez 500 pri tej istej rozlohe bytu.
@vevesh každý seriózny inzerát to má. Ja to sledujem dlhšie a naozaj sú tie náklady iné. Aj pri bytoch niekde je to 280 eur/mesiac, niekde cez 500 pri tej istej rozlohe bytu.
@tilly na vyziadanie by mali poskytnut Ausweiß o energiach, to musi zhotovit niekto a stoji to okolo 600-1500 eur myslim.
@vevesh každý seriózny inzerát to má. Ja to sledujem dlhšie a naozaj sú tie náklady iné. Aj pri bytoch niekde je to 280 eur/mesiac, niekde cez 500 pri tej istej rozlohe bytu.
@kiki68 to je niečo ako energeticky certifikát? U nás to stojí okolo 100 😱 a ak to máš, tak ti dá banka nejakú zľavu. Každá banka to má inak.
@tilly welcome to Austria, tu je zial tato byrokracia strasne dobre zaplatena. Za prepis u notara 3000, za odhad 3000 eur, proste to vyjde vsetko peniaze a tie dokumenty clovek potrebuje.
@kiki68 to je niečo ako energeticky certifikát? U nás to stojí okolo 100 😱 a ak to máš, tak ti dá banka nejakú zľavu. Každá banka to má inak.
@tilly u nas to stoji podla toho, aky domas mas a kto ti to ma vydat. Najlacnejsi je asi kominar, ale u toho sa nacakas (minimalne dva-tri mesiace). Na relativne pockanie ti to vie pri dobrych donumentoch vystavit akykolvek eneregeticky poradca alebo online-sluzba. Rodinny dom na sukromny obytny ucel stoji okolo 200-300e. Akonahle mas nieco na prenajom, tak 2500e, 2 a viac-bytovy dom aj 5000e.🫣
@vevesh ved toto, ludia sa daju nachytat, plus v AT su dost vysoke poplatky napr po kupe u notara/realitka / zapis do katastra...to napr tvori 10 % z kupnej ceny este navyse...
@anonym_ce6094 Ano k uvedenej cene nehnuteľnosti si človek musí prirátať cca 10% z ceny nehnuteľnosti. A tiež by ma zaujímal v tomto prípade pacht. Neni to nič neobvykle. Už som sa s tým stretla. Záleží na podmienkach.
@vevesh kataster na Slovensku neni verejný ?
@gabrielkaa na slovensku ano, ciastocne. Ale v nemecku nie. Podaju info iba po preukazani opravneneho zaujmu (t.j. majitel, makler so suhlasom majitela, pravnik, ak je spor o dany pozemok). Nikto iny informacie nedostane. Jedine, co je verejne, je katastralna mapa, aj to iba v 2 statoch...
@gabrielkaa na slovensku ano, ciastocne. Ale v nemecku nie. Podaju info iba po preukazani opravneneho zaujmu (t.j. majitel, makler so suhlasom majitela, pravnik, ak je spor o dany pozemok). Nikto iny informacie nedostane. Jedine, co je verejne, je katastralna mapa, aj to iba v 2 statoch...
@vevesh v AT je verejny. Hlavne je to dôležité koli tomu, že keď kupujem nehnuteľnosť aby som vedela pripadne ťarchy , či už na dome alebo pozemku.
Pozri si rovno Grundbuch Auszug, stoji 1,50 eur a tam uvidis co to vlastne je za deal. Ale tato cena je na dom a tiez je mozne si to prenajat na 10 rokov a 10 moznost predlzenia. Za mna tam volat a priamo s tou pani sa pobavit. Tiez v Grundbuch checknut, to to neni na Grünland, aka cast je Bauland, co je genehmigt a co nie. Tiez Lasten, Servituden a podobne bremena, co moze toto mat. Vacsina toho je v tom Grundbuch. Pani nezodpoveda ta info, co poskytne. Toto je specifikum, v AT Makler a ani majitel nenesu zodpovednost za poskytnute info. Plati co je v Grundbuch a potom v kupnej zmluve. Odporucam rakuskeho pravnika na to, nech to pozrie. Zijem roky v AT a prave ideme kupovat dom.
@kiki68 a taky Datenschutz neplati v rakusku? Akoze v nemecku ti ani ako majitelovi neposkytnu udaje z grundbuch, toboz zaujemcovi o kupu🫣🫣🫣🫣a ano, ani v nemecku (ale to ani na sk) nenesie majitel ani makler zodpovednost za take veci....