Je investícia do ďalšieho bytu výhodná?
Ahoj, len ma zaujíma názor nezainteresovaných... Som vydatá, 2deti , máme nový dom splácame hypotéku ešte ostáva cca 60k doplatit, zdedila som byt ktorý prenajimam, mám z neho zisk 400e mes z toho potom ešte daň ročná dole.. zvažujem že kúpim ešte 1 investičný byt tiež na prenájom.. prvý je bez hypotéky, prerobený, museli by sme však navýšiť hypo 100k na kúpu druhého, išli by ste do toho ? Ja počítam a stále mi vychádza že to je dobrá myšlienka, že ten prvý je taká istota že aj potiahne financne ten druhý keby náhodou nemám ľudí alebo čo., aj z prvého by išla doplatiť časť hypo, aj keď bude v prenájme podľa lokality a veľkosti viem ako idú byty, čiže cca 100e by išlo z prvého na druhu hypo. Ale vždy som v pluse 300e mesačne z prvého 🤔.. Len mám nejaký rešpekt s tou hypo navýšit alebo čo.. keby ho nekúpim mám aj 1 byt aj cca 4k ročne zisk za pár rokov celkom slušne , ale nechať prachy na účte viem že je blbosť keďže inflácia atď. Tak len kto má chuť napísať názor , možno mi pomôže v rozhodovaní 😀 dik
Stručné zhrnutie
- Investícia do ďalšieho investičného bytu často vyžaduje minimálne 20 % vlastných prostriedkov a finančnú rezervu na pokrytie hypotéky pri výpadku príjmu alebo pri neprenajatí; prenájom však môže čiastočne alebo kompletne pokrývať splátku hypotéky v dobrej lokalite.
- Hlavné riziká pri kúpe investičného bytu sú dlhodobé demografické trendy, možné zmeny dopytu (napr. návrat utečencov z Ukrajiny), vojnové alebo politické riziká a náklady na opravy/údržbu, ktoré môžu v priebehu rokov presiahnuť desaťtisíce eur.
- Alternatívy k ďalšiemu bytu uvádzané v diskusii zahŕňajú investovanie do ETF a indexových fondov cez služby ako Finax, Portu alebo XTB, zachovanie hotovosti s ohľadom na infláciu nie je odporúčané bez ďalšej investičnej stratégie.
Najčastejšie otázky
Q: Koľko vlastných prostriedkov obvykle treba na kúpu investičného bytu na hypotéku?
A: Banky často požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu investičnej nehnuteľnosti; viaceré komentáre v diskusii zdôraznili mať zároveň dostatočnú rezervu na platenie hypotéky pri výpadku príjmu.
Q: Aké sú bežné mesačné výnosy z 1-izbového prenájmu na Slovensku podľa diskusie?
A: Príklad v diskusii: dedičený 1‑izbový byt prinášal približne 400 € mesačne pred ročnou daňou; iné príspevky odhadovali prenájmy v BA okolo 800 € pre väčšie byty, pričom ceny a výnosy výrazne závisia od mesta a lokality.
Q: Má zmysel navýšiť hypotéku o 100 000 € na kúpu druhého bytu, ak už mám jeden bez hypotéky?
A: Diskusia odporúča posúdiť, či máte 20 % depozitum, dostatočnú rezervu na 1–2 mesiace bez nájomného a istotu dopytu v danej lokalite; niektorí odporúčajú ísť do toho, iní radia najprv splatiť existujúcu hypotéku alebo investovať inde.
Q: Aké lokality sú podľa diskutujúcich najvhodnejšie na investičný prenájom?
A: V diskusii sa uvádzali veľké mestá ako Bratislava, Košice a Žilina ako trhy s vyšším dopytom; niektoré návrhy tiež spomínali kúpu v zahraničí (Írsko, Španielsko) pre lepšiu likviditu a dopyt.
Q: Aké alternatívy k investícii do bytu odporúčali používatelia?
A: Alternatívy spomenuté v diskusii zahŕňajú ETF a indexové fondy cez Finax, Portu alebo XTB; menovali sa aj menšie podielové fondy a diverzifikácia cez realitné ETF pre globálnu expozíciu.
Q: Aké prevádzkové riziká treba pri investičnom byte očakávať?
A: Diskutujúci upozorňovali na možnosť neplatiacich nájomníkov, viacmesačné prázdne obdobia bez nájmu, pravidelné opravy (v diskusii niektoré názory spomínali opravy sto až desaťtisíc eur v závislosti od rozsahu) a daň z prenájmu.
Q: Je vhodné predčasne splatiť existujúcu hypotéku pred kúpou ďalšej nehnuteľnosti?
A: Názory sa líšili: časť používateľov odporúčala nesplácať predčasne pri výhodnom úroku a radšej využiť úver na investíciu, iní odporúčali znížiť zadlženie pred ďalším navýšením expozície.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mať minimálne 20 % vlastných prostriedkov a dostatočnú rezervu na pokrytie splátok pri výpadku príjmu je považované za kľúčové pred kúpou ďalšieho investičného bytu.
Sporné názory
- Možnosť investovať do ďalšieho bytu vs. investovať do ETF: niektorí doporučujú nehnuteľnosť ako konzervatívnu istotu, iní preferujú ETF/rovnomernú diverzifikáciu cez Finax/Portu/XTB.
- Predčasné splatenie starej hypotéky vs. navýšenie hypotéky na kúpu ďalšieho bytu: niektorí radia najprv splatiť starú hypotéku, iní radia využiť lacný úver a nerozptyľovať hotovosť.
Otvorené otázky
- Ako sa bude dopyt po nájmoch vyvíjať dlhodobo s ohľadom na demografiu a možné regulácie (vyššie dane z investičných nehnuteľností) ostáva nejasné.
- Do akej miery môže návrat utečencov z Ukrajiny alebo geopolitické riziká zmeniť lokálne trhy s prenájmami nie je jednoznačne zodpovedané.
Spomenuté značky a firmy
Finax, Portu, XTB, Jakub Vojčík, Štatistický úrad SR, Sociálna poisťovňa, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky,20 % vlastné prostriedky, fixácia úroku, predčasné splatenie, prenájom investičného bytu,1‑izbový byt,2‑izbový byt, novostavba, panelák, predaj bytu, ETF, realitné ETF, IAD, EIC, dane z prenájmu, nájomné byty
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Žilina, Praha, Južné Čechy, Írsko, Španielsko, Ukrajina, Brno, Robert Fico, Jakub Vojčík
@romino Ak si to ja dobre pamätám, tak cca 70tisíc bolo originál ľudí čo fakt nemajú žiadne bývanie a potom cca 30 tisíc bolo takých, ktorí aspoň občas vedia prespávať na komerčných mestských ubytovniach ale reálne bývanie nemajú.
Ono, jasné že nákupné centrá sú plné, jasné, že ľudia majú autá atd atď ale to je tá druhá polovica národa... Tá dokáže míňať viac pretože sa nožnice rozvárajú a tá bohatšia polovica si dovolí omnoho viac než si kedy dovoliť mohla. Vidím to aj na mojom okolí, pôvodne z malej oravskej dediny. kedysi tam nemal auto skoro nik, teraz v každom dvore aspoň dve, ideálne aj 3-4ks a teda tí ľudia majú stále rovnakú prácu. Väčšina nejakí stavbári, ženy upratujú penziony atd atd. Čiže robia rovnakú prácu a zrazu im nejakým zázrakom vyjde aj na dovolenku, aj na viac aut, dokonca aj na útraty v auparku v krajskom meste. Ako je to možné to nechápem ale je to tak :D
@procrastique no tak vidis, ze "chudobnejsi" region ... akym sa obycajne nejaka oravska dedina moze oznacit .. a ako slusne oproti minulosti si tam ludia ziju.
Velku rolu zohravaju pokrivene statistiky. Masa ludi robi kadeco nacierno, bez papierov. Takze papierovo je vela cast naroda "chudobna" .. ale realitu co vidime okolo seba, to je nieco ako aj v tvojom pozorovani.
Poznam aj priklady, invalidny dochodca, popritom robi nacierno, sem-tam wellnes ... a kazdorocna dovolenka Egypt..
Z oficialnych cisiel by sa aj taky mohol ukazat ako chudak, ktory si teraz musi preratavat kazde euro pri nakupovani potravin.
@11brano11 ano, byt vie zarabat aj prenajmami - ale tam uz predsa len treba aj nejaku vlastnu "pracu", energiu. Zhanat tych ludi, obhospodarovat to .. obcas opravy, obcas niekto vypadne , alebo je nebodaj problemovy.
Urcite uznam, ze dobra vec ako tak niekto ucinil pri cenach ake boli pred 3 a viac rokmi. Uz je to pre mna aktualne fakt diskutabilnejsie.
Ale ja to nechápem. Prečo kupujú byty ľudia co nemajú peniaze a ti co maju ich kde investujú?
Bud mam peniaze alebo nemam načo sa donekonečna zadlžovat a ešte bez rezervy tak by som nemohla žiť. Potrebuješ mat niečo po ruke k dispozícii 'keby niečo'
@zzzzza ... lebo v doterajsej historii ten co sa takto zadlzil, na daky extra byt, tak paradoxne zadlzenim - nie setrenim - krasne ziskal.
A potom vznikaju absurdne situacie .. ze aj ludia so slabsimi karierami, platmi ... maju uz aktualne vacsi majetok .. ako ti opatrni, setrni , hoci aj cele roky ovela lepsie zarabajuci.
... inak citam prave aj, aku obrovsku sekeru ma soc. poistovna. Miliardove straty.
A to populacia starne nadalej.
Demografia.
Financie ako stat naozaj nemame dobre. A teda dalsie riziko .. co ak skoncime ako Grecko ?
V Grecku sa vtedy vyrazne prepadla ziv. uroven. ... a teda kupyschopnost, ochota zadlzovat .. resp. aj moznost zadlzovat sa.
Mnohe europske krajiny predsa zazivali aj roky rokuce stagnacie , poklesov cien nehnutelosti ..prave tie juznejsie...
.... ale zeby prave na Slovensku, ... krajina na vychodnom okraji EU... co uz teraz mame najvyssie ceny nehnutelnosti voci platom , ... malo platit nadalej to jednoznacne "kupujte, to bude len rast !" ??
Skratka ja osobne to jednoznacne nevidim. Ale samozrejme, mozem sa hlboko mylit 🙂
Spoliehať sa na to, že byty budú tak prudko rásť ako posledných 20 rokov sa podľa mňa už nedá. Jednak demografia, slabá migrácia...pozrite čo spôsobila demografia napr. v Taliansku, Japonsku...v Ríme je priemerná cena bytu pod 4000€/m2, čo je menej než v BA. Ďalšia vec je prudký nárast investičných bytov posledné roky, nikto nič nepredáva, zdedené byty sú automaticky investičné. Je otázne, či o pár rokov nebude tých bytov priveľa, viac než nájomníkov a bude problém ich obsadiť spoľahlivým a platiacim nájomcom. Aktuálne je v mestách strašne veľa Ukrajincov ktorý ťahajú dopyt, je otázne či to výrazne neoslabne po vojne na UA. Podľa prieskumu sa chce vrátiť späť okolo 65% utečencov.
Kto vlastne bude v tých bytoch bývať, keď každý druhý človek bude mať investičný byt, niektorí aj 2-3? Momentálne kupujú investičné byty hlavne generácia Husákových detí, ktorí majú už svoje bývanie splatené, ale ako sa bude vložiť dôchodkový vek, už im žiadna banka na investičný byt nepožičia, kúpna sila môže výrazne klesnúť.
Vláda podľa mňa skôr či neskôr zavedie vysoké dane z investičných nehnuteľnosti a nie som si istý, či sa bude dať všetko preniesť na nájomcu, už teraz sú tie nájmy extrémne drahé v pomere k platom.
Môže to byť aj dnes dobra investícia, ale zas spoliehať sa na to , že je to na 100% a tvrdiť, že byty budú stále len rásť je dosť krátkozraké, treba zvážiť aj riziká, ktoré sú stále vyššie.
@jaroslav81 predpokladat ze 65% ujrajincov sa vrati...no ja pochybujem.. vela ich nemalo sancu z ua zdrhnut inak ako takto... verím a vidim ze vela sa ich udomacnilo a do ua pojdu akurat tak navstivit rodinu. Samozrejme investicny byt nemusi byt vyhra dalsich 100 rokov ale kym sa ceny zvyšujú, ludia maju co urobit naskrabat na depozit, niekde byvat budu musiet... a to nehovorim kolko ich hypo proste nedostane...ja viem ze je to tazke ale zatial ak ine nie, byt si zaraba sam na seba a potom akoby si nasiel. Tiez planujem teraz zas naskrabat 20% a kupit dalsi. Zial v akciach a dlhopisoch chodit neviem, toto mi pride zatial najlepsia volba
@jaroslav81 ani podľa mňa nebudu stále rast... Investujem do toho kde bývam dosť veľa a rátam s tým ze predám pod cenu lebo kto kúpi aj tak si ho bude chcieť urobiť podľa seba...
To tu fakt chce este niekto nieco kupovat? My sa praveze chystame nehnutelnosti zbavit... Ale super, je dobre vediet ze to bude mat kto kupit 👍
@autorka Slováci majú 2 blbé "vlastnosti"... a to, ze si myslia, ze musia automaticky zabezpečiť deti bytmi a potom ze musia dediť.
A prepáč, ale iba tak "dostat" aj 1 izbový byt je ako výhra v lotérii. A trosku na odľahčenie... ešte šťastie, že nemáš deti 5-6, to by si asi s tými bytmi pre kazde dieta nedala. 🙈
@lienka.7 super , dik za názor,dúfam že ty svojom deťom chystáš uteráky ako sa kedysi dávalo na svadbu 🙄 Slováci majú viac ,,blbych,, vlastnosti nielen dve neboj.. nemám miliony ani 4 auta, že detickam vystaram budúcnosť a oni nemusia prstom pohnúť. Ja som jedináčik, zdedila som aj dom aj byt a predsa mám hypotéku na svoje bývanie, na dom a žijem priemerný život žiadne Maledivy ani podobne sa nekonaju že neviem čo s prachmi, pre niekoho je predsava 1i bytu asi akoby 10kg diamantov že tým deťom idem dať.. nie som tiež zástancom že im všetko prichystať aby nemali s ničím starosti , budú ich mať určite dosť viac ako my .ale keď viem pomôžem, komu keď nie vlastným deťom 🙄🙄
Absolútny súhlas s @procrasique. Ja osobne by som do ďaľšieho bytu už nešla ale založila by som nejaké ETF. Byt je síce skvelá vec, ale nie v krajine, kde nič nefunguje a mladí (áno, aj tí tvoji, zbalia pár švesták a adios).
@nynia takto ako ty premyslaju ludia, ktori potom “nic” nemaju. Nulove riziko, nulovy zisk 😉. Alebo teda maju jednu nehnutelnost, ktora v pripade ze sa nieco stane sa bude delit
@lenkakravcova Lenka pocuj tolko hluposti pokope to snad nie 😁. Byty o 20-30 rokov vraj budu podla teba “riadne” lacnejsie. No isteze 😅. Predpokladajme situaciu, keby nebola vojna. Kde sme boli my pred 20,30 rokmi? Ceny nehnutelnosti v case stale stupaju. Niekedy je mierny pokles, ale v dlhodobom horizonte VZDY stupaju. Ano byty lepsie vymienat postupne za novsie. Ale niekde sa zacat da, aj ten starsi ked sa vdaka najomnikom splati, vytvori nejaku hodnotu. Ktory odbornik vypotil ze sa neoplati byt na hypo, na investiciu? Neverim 😁. Daj zdroj. Este stale existuje moznost minimalnej investicie pri uvere a kedze to splaca najomnik je to VZDY vyhodne. Ti, ktori kupovali byty pri 100% hypoteke pred 20 rokmi cca, ich uz maju splatene. Nesplacali ich oni, splatil ich najomnik a takmer za nic maju po 20 rokoch napr. v Bratislave 1izbovy byt v hodnote 130 000. Uz to teraz nie je take ruzove a jednoduche ako to bolo, ale ak zalozis nehnutelnost, a mas v oboch najomnikov, niet preco sa pripravit o taku dobru investiciu.
A kto tu napisal ze detom nekupovat lebo sa kvoli tomu rozvedu? 😂 ehm, zbohom zdravy rozum dievcata. Obrovska cast hadok v manzelstvach, je prave kvoli peniazom. Ale nie preto ze ich je prebytok, ale skor preto, ze je ich nedostatok…
A co sa tyka dopytu a ponuky, dopyt po bytoch v takej BA napriklad, je stale vyssi ako ponuka.
@lenkakravcova a este dodam na tvoje “detom nic netreba kupia si sami”. No a ako vies? Ako vies ci to bude unosne a nebudu zavisli na najme, na prijme a co ak niekto z nich ochorie? Co ak bude invalid? Co ak co ak co ak? Dopln si cokolvek. Nie je lepsie pokial tu moznost clovek ma, nieco tym detom na buducnost alebo sebe na dochodok nevytvorit? Na nase dochodky nebude, nemali by sme sa aj my postarat o to aby sme dokazali dostojne zit na tom dochodku? Ak teda mame tu moznost. Nie je skoda ju nevyuzit?
Ja by som do toho na vasom mieste urcite nesla a ludom, co v dnesnej dobe radia bezhlavo investovat do nehnutelnosti na Slovensku fakt nerozumiem a dovolim si povedat, ze vacsina z nich je neznalych a nevie si vypocitat zisk/narast hodnoty a zvazit vsetky rizika okolo toho. Vela dobrych argumentov tu uz v komentaroch padlo, aj ked vidim ze zatial ich statocne ignorujes, ale teda konkretne vo vasom pripade, ked tvrdis ze byty chcete nechat detom - o 20-25 rokov, ked ich realne budu potrebovat (ak vobec), budu tie byty bud v otrasnom stave, vybyvane a stare a teda bud budu vyzadovat komplet prerabku (co uz dnes stoji desattisice eur) alebo ich budete predavat ako skarede, zastarale a za lacno.
Detom zacnite investovat v ETFkach, uz vcera bolo neskoro.
@liv1 "Kde sme boli my pred 20,30 rokmi? " - pozri sa na demografiu spred 20-30 rokov, vezmi v úvahu stavy panelákov (a ich vek a starnutie). Ten, kto si kúpi dnes 80 ročný panelák za ceny, za aké sa predávajú, ako investíciu, tak je podľa mňa mimo.. Za 20-30 r to bude 100-110r panelák po živnostnosti. Ľudí bude menej, tak neviem ako potom takú ozrutu, ktorú bude treba rekoštruovať, raz dva predá. Ešte keby uvažovali o novostavbe, tak nepoviem.. ale starý panelák nie je určite dobrá investícia. Ale kto sa chce zadĺžiť kvôli niečomu takému - kľudne do toho! 🙂
@azzflo aha , čiže dat na opravu 20r bytu ,, desaťtisíce,, j ten horší prípad ako aby dieťa dalo o 20r mozno za tak isto starý byt na západe napr 150k plus ešte tie desattisece na opravu.. logika 🤔🤔ja furt nechápem čo je na scenári že vezmem hypotéku a ten byt mi splatí cudzi človek keby aj pár rokov ostane doplatiť ale 80% určite cudzí , čo je na Tom nevýhodné? Proste mám ,, zadarmo,, nehnuteľnosť,jedno čo s ňou urobím stále mi vychádza že som v pluse aj keby omietka padá na hlavu je to moje a ja som do toho ,,nedala nič,, fakt len uvažujem prečo ste niektorí takí presvedčení, že to je blbosť robiť 😀🤔
@lenkakravcova ja som nikde nenapísala, že chcem kupit 80r byt.. samozrejme že o novostavbe uvažujeme..
@11brano11 presne ako si pomenoval "ZATIAĽ TO VYŠLO "...ibaže riziko je väčšie, ako si vieš predstaviť. Reality sú extrémne ťažko likvidné! Predovšetkým ak nastane v spoločnosti neočakávaná zmena. Slovák má minimálnu finančnú gramotnosť a preto všetko ukladá do realít, kde bezpracne zbohatne...ale takto to funguje len v prípade,ak všetko klape ako Švajčiarske hodinky. Stačí "skvelý " nápad od vlády, že vypíše referendum o vystúpení z EÚ a NATO a to len potom uvidíš tú paniku na trhu realít...nevraviac, že demografický vývoj hovorí jasnou rečou...nevravím, že si mal dávať peniaze do ponožky, ale nie každý má urobenú analýzu, kedy bude najlepšie byt predať so ziskom...takže až tak bohorovne by som Autorke neodporúčala nákup bytu, keď nepoznáme podrobnosti...nech sa darí!