Je možné predať dom, keď tam má niekto doživotné bývanie?
Ahojte, chcem sa spytat ci je teoreticky mozne predat dom kde ma niekto dozivotne byvanie ale nie je majitel resp. daroval dom podmpodmienkou dozivotneho byvanie. Viem ze o takuto nejnutelnost by bol maly zaujem kvoli tarche ale ci sa da vobec predat. Dakujem
Stručné zhrnutie
- Nehnuteľnosť so zapísaným vecným bremenom doživotného užívania sa dá predať, ale predaj zvyčajne musí prebehnúť v hotovosti, pretože banky na Slovensku bežne neposkytujú hypotekárny úver na takúto ťarchu.
- Výmaz alebo zrušenie vecného bremena vyžaduje písomný súhlas oprávnenej osoby a notárske overenie podpisov pri príslučných dokumentoch; alternatívne riešenia sú odstupné alebo dohodnuté zabezpečenie iného doživotného bývania pre oprávneného.
- V praxi kupujúci musí akceptovať ťarchu (kúpou „s bremenom“) alebo sa hľadať kupujúci ochotný kúpiť za zníženú cenu; v inzeráte bol spomenutý príklad 3‑izbového bytu v Petržalke predávaného za 40 000 EUR so zapísaným doživotným právom.
Najčastejšie otázky
Q: Je možné predať dom, na ktorom je zapísané vecné bremeno doživotného užívania?
A: Áno, predaj je možný, ale zvyčajne iba v hotovosti alebo ak kupujúci výslovne akceptuje ťarchu; banka bežne neposkytne hypotéku na nehnuteľnosť s takouto ťarchou.
Q: Je potrebný súhlas osoby, ktorá má právo dožitia, na predaj nehnuteľnosti?
A: Predaj nehnuteľnosti „s bremenom“ väčšina diskutujúcich uviedla ako možný bez súhlasu oprávneného, avšak zrušenie alebo výmaz vecného bremena vyžaduje písomný súhlas oprávneného a jeho notársky overený podpis.
Q: Môže banka dať hypotéku na nehnuteľnosť s vecným bremenom dožitia?
A: Podľa viacerých skúseností z diskusie slovenské banky hypotekárny úver na nehnuteľnosť s takouto ťarchou neposkytnú; výnimky sú spomenuté v zahraničí (napr. Nemecko).
Q: Ako postupovať, ak pôvodný darca zomrel a v kataster je stále zapísané vecné bremeno?
A: Právnik v diskusii odporučil požiadať o výmaz vecného bremena zmenovou listinou a ako prílohu predložiť úmrtný list; ak oprávnený nesúhlasí, treba dohodu, odstupné alebo nájsť kupujúceho, ktorý bremeno akceptuje.
Q: Kto platí energie a poplatky, ak v dome zostane oprávnený a neplatí?
A: V diskusii zostalo otvorené, kto bude znášať nedoplatky; bolo spomenuté, že otázky platenia energií a odpadov treba ošetriť v právnych dokumentoch alebo riešiť s právnikom.
Q: Môže majiteľ zabrániť osobe s právom dožitia vstup do nehnuteľnosti alebo ju odhlásiť z energií?
A: Nie; v diskusii viacerí uviedli, že majiteľ nemôže oprávnenému brániť vo vstupe ani jednostranne odhlásiť dodávky, a oprávnený môže žiadať neodkladné súdne opatrenie na zabezpečenie svojho práva na bývanie.
Závery z diskusie
Zhoda
- Nehnuteľnosť s vecným bremenom dožitia sa da predávať, ale trh pre ňu je obmedzený a kupujúci zvyčajne vyžaduje výraznú zľavu alebo hotovosť.
- Výmaz vecného bremena vyžaduje súhlas oprávnenej osoby a notárske overenie príslušných podpisov alebo dohodu o odstupnom/alternatívnom bývaní.
- Na právne a praktické riešenie takýchto prípadov odporúčali viacerí konzultáciu s právnikom alebo notárom.
Sporné názory
- Možnosť predaja bez súhlasu oprávneného: jedna skupina uvádza, že predaj „s bremenom“ je možný bez súhlasu oprávneného (kupujúci akceptuje ťarchu), druhá skupina (právnik v diskusii) zdôrazňuje, že pri určitých typoch zápisov (napr. darovacia zmluva so zriadením bremena) môže byť potrebný podpis oprávneného pri prevode alebo výmaze.
- Financovanie kupujúcim: väčšina tvrdí, že banka hypotekárny úver neposkytne; menší počet uviedol, že v zahraničí alebo pri špecifických prípadoch môže byť financovanie možné.
Otvorené otázky
- Ako presne sa rieši zodpovednosť za neplatené energie a služby v prípade, že oprávnený odmieta platiť a majiteľ predal nehnuteľnosť s bremenom.
- Ak darca zomrel a právo dožitia drží tretia osoba bez priameho vzťahu k vlastníkom, aký je najefektívnejší právny postup na výmaz ťarchy, ak oprávnený nesúhlasí.
- Aké konkrétne zmluvné klauzuly a zabezpečenia odporúča právnik, aby kupujúci nebol vystavený riziku dlhov alebo nespôsobilého užívania.
Spomenuté značky a firmy
Reflex, Občan za dverami, Kataster, notár
Spomenuté produkty a metódy
vecné bremeno doživotného užívania, doživotné právo užívania, výmaz vecného bremena zmenovou listinou, darovacia zmluva, kúpna zmluva, notársky overené podpisy, hypotéka, exekúcia, odstupné, neodkladné opatrenie na súd, zbavenie spôsobilosti (zbavenie svojprávnosti), úmrtný list
Miesta a osoby
Petržalka, Bratislava, Nemecko
takato nehnutelnost sa samozrejme predat da. Banka na nu neda uver, cize v hotovosti.
Ten, co ma pravo dozivotneho byvani s tym suhladit nemusi.
Otazka je, kto bude platit energie a najom.
Ja som taky inzerat videla pred rokom. Predavali 3-izbovy byt v Petrzalke s dozivotnym bremenom na byvanie starsieho pana. Za 40 000 Eur. Minuly rok. Stoji to za uvahu, ako investicia urcite. Neviem ako boli osetrene tie poplatky. Co sa stane, ked ten co tam byva nebude platit. Viem, ze tam bolo napisane, ze vsetko vysvetlia v realitke. Ten inzerat som uz potom nenasla. Cize bud niekto kupil, alebo sa na to vykaslali.
Autorka,
Ked ma bremeno 60rokov, to znamena, ze tu moze zit este dalsich 15-20- 25rokov? To kto si toto zoberie ako investiciu?
Vzi sa do situacie z opacnej strany? Ty by si to kupila?
Osoba ktora tam ma dozivotne bremeno- dozivotne pravo uzivania pokial suhlasi a podpise zrusenie tohto bremena. je to ok
Nie, neda sa.
Na manzela bol prepisany dom svokrovcov s tym, ze maju tam dozivotne pravo na byvanie.
@katus226 človek by povedal že áno, ale to už musíš byť úplne mimo aby to tu prešlo. A aj keď zbavia svojpravnosti, neznamená to, že automaticky sa to dá vymazať. Tam idú ďalšie právne úkony a kopec ďalších veci. Riešili sme to ani pred rokom, jedine nám ostalo proste ten byt živiť až kým to právo bude bezpredmetné.
Moji známy tak za hotovosť kúpili dom bez toho aby zistili že niekto tam ma doživotne užívacie právo. Chceli nazad aj peniaze ale už sa to nedalo a súdiť to by bolo na dlhú dobu medzi tým jeden s tých synov náhle zomrel. Synovia tak predali dom a ich staručká 82 ročná takmer slepá zlé počula a ťažko chodila mama tam mala doživotne užívacie právo. Bola v nemocnici synovia jej dali podpísať nejaké papiere a dom predali ked im vyplatili moji známy peniaze až neskôr sa zistilo že je ťarcha. Ako to ty synovia urobili neviem. Ked pani prišla z nemocnice už tam niekto býval. No vyhodiť ju nemohli lebo mala veľa rokov a bola už aj chorá tak nič iné im neostávalo len ju doopatrovať. Takže TY len tak vyhodiť alebo predať dom nemôžeš. Píšeš že má 60 rokov. Nad 60 je chránená osoba takže ľahké to mať nebudeš. Aj ked neviem aké dlhý robil tak len tak to predať nemôžeš. A zbaviť svojprávnosti to je veľmi dôležitý úkon to musí ísť cez súd. A tam musíš uviesť aj prečo ho chceš zbaviť svojprávnosti. Povieš že robil dlhý to ho nezbavia neboj sa. To by musel byť veľmi veľký dôvod na to aby sa to stálo. Môjho priateľa otec hrá automaty od roku 1990 a prehral toľko a zadlžil sa tak že katastrofa a nikto ho nezbavil svojprávnosti. A aj keby ho zbavili svojprávnosti neznamená že ta nehnuteľnosť sa dá predať. Je to všetko na dlhú trať.
Predat sa za istych podmienok da ale kupit taky dom ako investicia je absolutny nezmysel a obrovske riziko lebo ak ten co tam ma to dozivotne pravo a vlastni cast toho domu a dajme tomu za ma nejake tarchy alebo lepsie povedane narobi si tarchy dlhy doslova v tisicoch priblizne k podielu domu ci sa dostane do inych problemov ....tak to uz je iny masaker a este ktomu aj na sudne vselijake opletacky nez vidina nejakej skvelej investicie
@judar tak ale ked kupujuci bude vedet ze tam je tarcha a kupi to tak by som nemal mat problem nie? A exekutor predsa nemoze siahnut po nejnutelnosti ani do nej vojst ked neplatca neni majitel len tam ma dozivotne nie? Este by sa to dalo dat do prenajmu ukrajincom teoreticky alebo dat to do prenajmu socialne slabsim rodinam mat z toho nejaky prijem
ked to kupujuci kupi s tarchou, ktora bude aj v zmluve, tak problem nema byt aky. Ale poplatky za vodu, elektriku budu koho nedoplatok? Na koho to bude pisane? Majitel to bude platit? Idealne je, spytat sa pravnika, ako sa to da osetrit. Ako sa da osetrit to, aby sa dotycny podielal na nakladoch a co sa da spracit s tym, ak prispievat nebude ;)
ano dá sa , úplne kludne sa dá , je to síce hyenizmus najhrubšieho zrna ale robí sa to
novy majitel urobí také peklo že vecné bremono nie je , dom ešte ale robia to aj s bytom a tam to teda dá málokto
@katus226 áno v zahraničí je to úplne bežne. Veľa mladých rodín sa ma možnosť takto dostať k cenovo dostupnej nehnuteľnosti. Podľa mňa je to možné aj na Slovensku. Cena je samozrejme o dosť nižšia ako bez bremena. A za hyenizmus to nikto nepovažuje vonku.
@morgane1975 tak take bezne to nie je ani v zahranici, jedine ak investicia pre vlastne deti (ze dovtedy dana osoba zomrie a deti dorastu🙈). Toto je velmi problematicke a vzdy zalezi aj od typu tarchy. Napriklad susedovci mali take, ze dana obyvatelka tam mala dozivotne pravo byvat zadarmo a bez znasania nakladov uzivania (cize neplatila najom, elektriku, plyn, zahradnika, opravy domu nic). Naklady mala znasat nevlastna dcera, ktora dany dom zdedila.🥴🥴
Áno,dá. My sme kúpili prvý byt tak,že stará mama majiteľky tam mala právo dožitia. Všetko sa spísalo u notára tak,že sme kúpili byt bez bremena.
Videla som v Občan za dverami, že takýmto spôsobom predali vnučky chatku, v ktorej mala ich babka právo doživotného bývania. Majitelia začali chodiť na pozemok, chceli od babky, aby sa dohodli na užívaní chatky cez letné obdobie a doslova ju chceli odtiaľ vyštvať. Absurdné, že je možné za takýchto podmienok predať nehnuteľnosť, ale je.
Zdravím Vás, je možné predať ten dom, ale kúpnu zmluvu musí podpísať nielen predávajúci ako povinný z vecného bremena, ale aj darca ako oprávnený z vecného bremena. Oba podpisy musia byť notársky overené. Bez podpisu darcu sa dom predať nedá...
@menhart asi ste sa pomýlili. tak predávajúci či darca? kupujúci či obdarovaný??? vymenovali ste dvomi spôsobmi jednu stranu a druhá vám kdesi unikla.... viem, čo ste tým chceli asi napísať, ale autor v tom môže mať chaos 😀
@qetka nie, ona rieši to, že to už úplne doplietla.... pretože máme predávajúci-kupujúci a darca-obdarovaný
@klarissa25 či áno alebo nie ale neviem si prestaviať, kto by kúpil dom aj s nájomníkom. Ja by som do toho určite nešla
autorka najlepšie spravíš, keď sa pôjdeš poradiť k právnikovi, predsa len, tu asi nebude nikto s adekvátnym vzdelaním aby ti na 100% poradil. Príp. sa poradiť, aké kroky podniknúť, aby k tomu nedošlo
@qetka riešim presne tento prípad 😉...
Napísal som stručne odpoveď, ale teraz to rozpíšem podrobnejšie. Odpoveď na otázku má 2 časti:
1. rodič vlastní dom a daruje ho svojmu dieťaťu darovacou zmluvou, v ktorej si stanoví vecné bremeno dožitia, aby nezostal na ulici. Takže na jednej strane je darca-oprávnený z vecného bremena (rodič) a na druhej strane obdarovaný-povinný z vecného bremena (dieťa). Vkladom do Katastra sa na liste vlastníka stane vlastníkom obdarovaný (dieťa) so zapísanou ťarchou vecného bremena dožitia v prospech rodiča.
2. dieťa sa rozhodne predať dom. Nestretol som sa s tým, že by niekto kúpil dom s takouto "ťarchou", ani žiadna banka nedá kupujúcemu naň úver.
Ak vlastník (dieťa, obdarovaný, povinný z vecného bremena) chce predať dom, tak ho musí odťažiť. Robí sa to tak, že:
a) musí s predajom súhlasiť aj rodič (darca, oprávnený z vecného bremena)
b) je účastníkom konania
c) musí taktiež podpísať kúpnu zmluvu ako vlastník, pričom oba ich podpisy musia byť overené notárom (matrikou).
Tak sa môže dom predať 😉...
Samozrejme - každý obchodný prípad je individuálny, a preto sa nedajú len tak stiahnuť nejaké zmluvy z internetu..
Ak by bolo niečo nejasné, kľudne sa pýtajte 😉...
@panelacikova tak podrobnejšie 😉...
Napísal som stručne odpoveď, ale teraz to rozpíšem podrobnejšie. Odpoveď na otázku má 2 časti:
1. rodič vlastní dom a daruje ho svojmu dieťaťu darovacou zmluvou, v ktorej si stanoví vecné bremeno dožitia, aby nezostal na ulici. Takže na jednej strane je darca-oprávnený z vecného bremena (rodič) a na druhej strane obdarovaný-povinný z vecného bremena (dieťa). Vkladom do Katastra sa na liste vlastníka stane vlastníkom obdarovaný (dieťa) so zapísanou ťarchou vecného bremena dožitia v prospech rodiča.
2. dieťa sa rozhodne predať dom. Nestretol som sa s tým, že by niekto kúpil dom s takouto "ťarchou", ani žiadna banka nedá kupujúcemu naň úver.
Ak vlastník (dieťa, obdarovaný, povinný z vecného bremena) chce predať dom, tak ho musí odťažiť. Robí sa to tak, že:
a) musí s predajom súhlasiť aj rodič (darca, oprávnený z vecného bremena)
b) je účastníkom konania
c) musí taktiež podpísať kúpnu zmluvu ako vlastník, pričom oba ich podpisy musia byť overené notárom (matrikou).
Tak sa môže dom predať 😉...
Samozrejme - každý obchodný prípad je individuálny, a preto sa nedajú len tak stiahnuť nejaké zmluvy z internetu..
Ak by bolo niečo nejasné, kľudne sa pýtajte 😉...
@menhart toto jasné bolo, toto: "Zdravím Vás, je možné predať ten dom, ale kúpnu zmluvu musí podpísať nielen predávajúci ako povinný z vecného bremena, ale aj darca ako oprávnený z vecného bremena. Oba podpisy musia byť notársky overené. Bez podpisu darcu sa dom predať nedá..." jasné teda nebolo vôbec. obzvlášť, ak autorka vôbec netuší, ako sa "v tom" chodí....
tiež ak bude niečo nejasné v mojej odpovedi, som ochotná to ešte vysvetliť... 😉
@menhart
@panelacukova teorericky- ak som spravne vyrozumela z textu autorky, darca uz nezije, je len vlastnik (asi dieta darcu) a tarcha v podobe surodenca darcu. Ako sa da odtazit toto?
@menhart prvy bod je jasny, toto maju za sebou.
druhy bod, ale nie je uplna pravda. Dom sa da predat aj s vecnym bremenom. Banka na neho uver neda, ale v hotovosti sa predat da. A podpis osoby, ktora ma pravo dozitia k tomu nepotrebuje. A tiez povodny darca a osoba, ktora ma pravo dozitia nemusi byt ta ista osoba ;)
Ak by sa rozhodli dom odtazit, tak to samozrejme musi u notara podpisa osoba, ktora ma pravo dozitia. Ale ta to v tomto pripade asi nepodpise.
@vevesh este sa chcem spytat co mi hrozi ak by som osobu co ma pravo dozitia nepustil do pribytku? A mozem ako majitel nehnutelnosti podhlasovat energie?
Nie som pravnik, ale co som ja zazila, tak do pribytku danu osobu pustit musis. Co sa tyka energii, je to podla toho, ci je nejako osetrene platenie energii v nejakom prislusnom dokumente. Ak nie je, tak ako vlastnik mozes vsetko odhlasit. Ale aku pravnu dohru to moze mat/nemusi mat, ti povie iba pravnik...
@mimikas nesudim, len som si nevedela predstaviť, ako taka situácia moze vzniknut. Pri demencii nemoze rodina riesit zbavenie svojprávnosti?